Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 27 juillet 2026 — n° 26/01334

PAR CES MOTIFS , La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 octobre 2025 n'a pas été réglé dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2022 entre la société SA IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Mme [M] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 4 décembre 2025, CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à la société SA IMMOBILIERE 3F la somme de 435,45 euros (quatre cent trente-cinq euros et quarante-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus, AUTORISE Mme [M] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [P], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 décembre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [M] [P] sera condamnée à verser à la société SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [M] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2025 et celui de l'assignation du 23 janvier 2026, DÉBOUTE la société SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 31 janvier 2022, la société SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 398,51 euros. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 661,31 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [M] [P] le 06 octobre 2025. Par assignation du 23 janvier 2026, la société SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire. En tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges , subsidiairement égale au montant du loyer et des charges , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 1005,55 euros au titre de l'arriéré locatif, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026 lors de laquelle la société SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à l'égard de Madame [M] [P] à la somme de 435,45 euros, selon décompte arrêté au 20 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus. La société SA IMMOBILIERE 3F indique qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite au profit du locataire l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle indique enfin que la locataire perçoit de nouveau l'allocation d'aide au logement. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 3 octobre 2025 et que la somme de 661,31 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer. Ainsi, il convient de constater que la locataire n'avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, de sorte que la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 décembre 2025. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d'audience, de la diminution significative de la dette depuis la délivrance de l'assignation et de la demande du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 mai 2026, Mme [M] [P] lui devait la somme de 435,45 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus. Mme [M] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [M] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.