Tribunal judiciaire, service des référés, 29 juillet 2026 — n° 26/52899

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 26/52899 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJ2V N° : 10 Assignation du : 16 Mars 2026 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 juillet 2026 par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE La S.C.I. DU 13 MONTENOTTE [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Mathilde ROUSSEAU, avocate au barreau de PARIS - #P0117 DEFENDEURS La S.A.S. MM2L [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [S] [L] [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Maître David GRAND, avocat au barreau de PARIS - #D0758 DÉBATS A l’audience du 03 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2018, la société civile immobilière du [Adresse 3] a donné à bail commercial à la société Montenotte pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2018, un local situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 120.000 euros HT, payablemensuellement d’avance le 1er jour de chaque mois. Par jugement du 5 décembre 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de la société Montenotte. Par ordonnance de cession en date du 23 janvier 2025, le juge-commissaire a autorisé la cession des éléments corporels et incorporels du fond de commerce au profit de Monsieur [S] [L] ou de toute autre personne physique ou morale à laquelle il se substituera pour un prix de 301.000 euros. Par acte sous seing privé du 9 octobre 2025, la société Montenotte, en liquidation judiciaire, a cédé son fonds de commerce à la société MM2L. Par acte de commissaire de justice en date du16 mars 2026, la SCI du [Adresse 3] a assigné la société MM2L et Monsieur [S] [L] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir: - l’expulsion de la société MM2L ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société MM2L et Monsieur [S] [L], - la condamnation solidaire de la société MM2L et Monsieur [S] [L] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 142.903,22 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles, - la condamnation solidaire de la société MM2L et Monsieur [S] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 493,15 euros HT par jour jusqu’à la date de restitution effective des locaux, - la condamnation solidaire de la société MM2L et Monsieur [S] [L] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par conclusions développées lors de l’audience du 3 juillet 2026, la SCI du [Adresse 3] sollicite le rejet de l’exception de litispendance et de connexité et maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 104.516,12 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais. Par conclusions développées lors de l’audience, la société MM2L et Monsieur [S] [L] sollicitent le dessaisissement au profit du tribunal judiciaire soulevant l’exception de litispendance et de connexité. Ils sollicitent à titre subsidiaire le débouté de la demanderesse et à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

MOTIFS 1/ Sur l’exception de litispendance et de connexité Aux termes de l’article 100 du Code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office. L’article 101 du Code de procédure civile prévoit que s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction. Selon jurisprudence constante, la litispendance implique une identité de parties, d’objet et de faits. L’appréciation de la connexité relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. La jurisprudence rappelle également régulièrement qu’il ne saurait y avoir litispendance entre une instance au fond et une demande tendant au prononcé de mesures provisoires portée devant le juge des référés, l’ordonnance de référé étant dépourvue de l’autorité de la chose jugée. Les exceptions de litispendance et de connexité seronc donc rejetées. 2/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Sur le principe L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Selon l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Aux termes de l’article XVIII du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet. Par acte d’huissier du 6 novembre 2025, la SCI du [Adresse 3] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Si les défendeurs versent aux débats un rapport de visite technique émanant d’un bureau d’études, celui-ci n’est pas daté et conclut certes à des dégradations significatives liées à un sinistre par inflitration, mais sans qu’on connaisse l’origine du sinistre et son imputabilité et sans que “la stabilité globale soit remise en cause”. De même, aucune pièce n’est produite de nature à démontrer la réalité des problèmes électriques ou de conduit d’extraction évoqués par la société MM2L dans son courrier de mise en demeure de délivrance conforme délivré le 6 novembre 2025, soit le même jour que la délivrance du commandement. Dans ces conditions, les défendeurs échouent à rapporter la preuve de manquement du bailleur empêchant totalement ou rendant impossible l’usage des locaux à la destination contractuelle et aucune contestation sérieuse n’est caractérisée. Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 6 décembre 2025. Sur les délais Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, la société MM2L et Monsieur [S] [L] ne versent aux débats aucune pièce comptable ou financière permettant d’apprécier leur situation et leur capacité éventuelle à respecter des délais. Force est de constater que les défendeurs ne disposent manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et la société MM2L et Monsieur [S] [L] seront par conséquent déboutés de leur demande de délais comme suit au présent dispositif. L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.  En l’espèce, la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale et son montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande et l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. 2/ Sur la provision Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’ordonnance de cession du 23 janvier 2025 précise que “la vente interviendra au profit de Monsieur [S] [L] ou tout autre personne physique ou morale que l’acquéreur se substituera, ..., tout en restant solidairement tenu avec le ou les substitués à l’exécution des engagements liés à la vente”. Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI du [Adresse 3] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 104.516,12 euros au 6 décembre 2025. La société MM2L et Monsieur [S] [L] seront donc condamnés à titre provisionnel solidairement à payer la somme de 104.516,12 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ; Condamnons solidairement la société MM2L et Monsieur [S] [L] à payer à la SCI du [Adresse 3] une provision de 104. 516,12 euros (cent quatre mille cinq cent seize euros douze centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 6 décembre 2025 , outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance; Condamnons la société MM2L et Monsieur [S] [L] à payer à la SCI du [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 6 décembre 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ; Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation; Déboutons la société MM2L et Monsieur [S] [L] de leur demande de délais; Condamnons in solidum la société MM2L et Monsieur [S] [L], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 novembre 2025; Condamnons in solidum la société MM2L et Monsieur [S] [L] au paiement à la SCI du [Adresse 3] de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile; Rejetons le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile . Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière, La Présidente, Carine DIDIER Maïté FAURY