Tribunal judiciaire, procedure orale, 28 juillet 2026 — n° 24/01449

EXPOSÉ DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 2] à Limoges, en l’état d’impayés de charges de copropriété par Mme [K] [Z] et M. [T] [H], propriétaires des lots n°2 (appartement), 9 (cave) et 35 (parking), dépendant de la copropriété, a saisi le 7 octobre 2024 le tribunal judiciaire de Limoges par requête en injonction de payer de charges de copropriété et frais impayés. Le juge a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires par ordonnance du 30 octobre 2024, les condamnant à payer la somme de 4 192,95 euros au principal et 51,60 euros de frais accessoires, outre aux dépens. Cette ordonnance leur a été signifiée par commissaire de justice le 20 novembre 2024 par remise à personne pour M. [H] et copie en étude pour Mme [Z]. Mme [K] [Z] et M. [T] [H] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par déclaration au greffe de leur avocat le 11 décembre 2024. Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe à l’audience du 6 février 2025 du tribunal judiciaire de Limoges en audience civile sans représentation obligatoire. Procédure À l’audience du 6 février 2025, l’affaire a été appelée et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger pièces et écritures. A l’audience du 2 avril 2026, l’affaire a été plaidée et à l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, après prorogation, le 28 juillet 2026. Prétentions et moyens des parties Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, selon les termes de ses conclusions n°3 déposées le 28 janvier 2026 soutenues oralement à l’audience, demande au tribunal de : - déclarer non fondée l’opposition à injonction de payer du 30 octobre 2024 ; - condamner Mme [Z] et M. [H], après régularisation de l’arriéré des charges de copropriété dans le cadre de l’injonction de payer, à lui régler la somme de 1 471,71 euros au titre des frais de copropriété ; - condamner Mme [Z] et M. [H] à payer la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance comprenant tous les frais de la procédure avant et après l’opposition à injonction de payer. Il précise qu’ils restent devoir 1 471,71 euros au 28 janvier 2026, après déduction de la somme de 1 043,77 euros pour frais de mises en demeure et 145,11 euros pour frais de sommation de payer, conformément au jugement du 15 janvier 2024. Il produit à l'appui des extraits de compte par année mettant en évidence le fait que Mme [Z] et M. [H] ne procèdent jamais au paiement de leurs charges dans les délais impartis ce qui rend difficile la gestion et le paiement des factures courantes et l’a contraint à engager une deuxième procédure judiciaire en paiement. Il soutient qu’ils ne sont pas fondés à contester les coefficients de situation afin de mieux répartir les frais de chauffage adoptés par résolution lors de l’assemblée générale du 19 septembre 2025, laquelle n’a pas été contestée dans le délai de deux mois de sa notification, de sorte que ces coefficients sont applicables à l’exercice 2025-2026. Mme [K] [Z] et M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur les sommes dues En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Sur les sommes dues au titre des frais Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice produit à l’audience un relevé de compte de l’indivision des copropriétaires présentant la situation du compte du 1er juillet 2011 au 6 mars 2026, faisant apparaître un solde restant dû de 624,38 euros que le syndicat explique constituer en des frais de copropriété. Les défendeurs demandent que le décompte intègre les décisions de justice. Ainsi l’ordonnance d’injonction de payer du 23 juillet 2015 n’a fait que partiellement droit à la requête du syndicat des copropriétaires en ce qu’il demandait leur condamnation à payer la somme de 2 389,48 euros soit le solde au 01/04/2015 selon le décompte produit, et il n’a été accordé que 2 078,58 euros outre 52,80 euros de frais de requête en injonction de payer. Le décompte aurait alors dû être rectifié de 310,96 euros à porter au crédit du compte. En revanche la somme de 176,38 versée directement entre les mains de l’huissier est bien venue en déduction des frais de recouvrement forcé selon la facture de Me [S] du 15 avril 2016 et ne doivent pas être déduits à nouveau du décompte. Le jugement du 15 janvier 2024 constate que les charges de copropriété ont été payées depuis l’ordonnance d’injonction de payer et déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 686,30 euros de frais de syndic et 357,64 euros de frais d’huissier. Le décompte aurait alors dû être rectifié et la somme de 1 043,77 euros à porter au crédit du compte. Si les frais de 1 043,77 euros pour rectification du décompte après jugement du 15 janvier 2024, et 145,11 euros pour annulation des frais de sommation de payer inscrite au débit du compte le 03/04/2019, ont bien été annulés par le syndicat des copropriétaires selon inscription au crédit du compte le 23 janvier 2026, les frais de 310,96 euros n’ont pas été recrédités après l’ordonnance d’injonction de payer du 23 juillet 2015. Ainsi corrigé, le décompte fait apparaître au 6 mars 2026, après prise en compte des chèques versés le même jour, un solde débiteur de 313,42 euros au titre des frais restant dus. Force est de constater que l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer des copropriétaires défendeurs était justifiée quant au caractère erroné du montant dont ils restent redevables, le syndicat des copropriétaires persistant à lui imputer des frais pourtant écartés par deux décisions de justice. Même si les défendeurs restent débiteurs d’une partie des sommes réclamées, il appartient au créancier de tirer toutes conséquences des décisions rendues par le tribunal. Il ne peut ainsi légitimement demander condamnation au paiement de sommes qui ont déjà été écartées par des décisions de justice précédentes. Il convient de constater qu’il n’est articulé aucune demande dans le dispositif des défendeurs aux considérations qu’ils exposent sur les problèmes de répartition des frais de chauffage. Le tribunal n’en est donc pas saisi. Sur les demandes accessoires Mme [K] [Z] et M. [T] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification de l’ordonnance d’injonction de payer et frais postérieurs. L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge. Mme [K] [Z] et M. [T] [H] qui ont réglé tardivement les charge de copropriété dont ils ont finalement reconnu être redevables, seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme limitée, compte-tenu des frais réclamés à tort, à 300 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DIT recevable l’opposition à injonction de payer formée par Mme [K] [Z] et M. [T] [H], laquelle réduit à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 30 octobre 2024, remplacée par le présent jugement ; CONDAMNE Mme [K] [Z] et M. [T] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 1] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes : - 313,42 euros au titre des frais restant dus ; - 300 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ; CONDAMNE Mme [K] [Z] et M. [T] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification d’injonction de payer ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT