Tribunal judiciaire, procedure orale, 28 juillet 2026 — n° 25/01352

EXPOSÉ DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de la copropriété SYMPHONIE, [Adresse 5] à Limoges (87), en l’état d’impayés de charges de copropriété par madame [P] [H], propriétaire des lots n°65 (studio), 63 (garage), 57 (cave) et 13 (parking), dépendant de la copropriété, a saisi le 17 juillet 2025 le tribunal judiciaire de Limoges par requête en injonction de payer. Le juge a fait droit à sa demande par ordonnance du 11 août 2025 condamnant Mme [H] à payer la somme de 857,97 euros au principal et 25,80 euros de frais accessoires, outre aux dépens. Cette ordonnance lui a été signifiée par commissaire de justice le 24 octobre 2025 par remise en étude. Cet acte indiquait que les pièces produites par le créancier pouvaient être consultées sur le site « www.mespieces.fr » et indiquait l’identifiant et le mot de passe permettant d’y accéder. Mme [H] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 12 novembre 2025. Elle indiquait ne pas comprendre la somme de 556,85 euros réclamée par le syndic le 1er juin 2025 ; elle s’opposait à toute condamnation à payer la somme de 673,02 euros ou 883,77 euros. Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe à l’audience du 29 janvier 2026 du tribunal judiciaire de Limoges en audience civile sans représentation obligatoire. Mme [H] a refusé le courrier de convocation à l’audience du 29 janvier 2026. A l’audience du 29 janvier 2026, le juge a délégué une tentative de conciliation à M. [K] [B] lequel a attesté, le 26 mars 2026, de l’absence de toutes les parties à la réunion de conciliation à laquelle il les avait convoquées par courrier du 25 février 2026. Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2026, Mme [H] a été citée à comparaître à l’audience du 2 avril 2026, par remise à l’étude et avis de passage déposé à son domicile. Procédure À l’audience du 2 avril 2026, seul le demandeur représenté par Mme [A] [N] munie d’un pouvoir pour la SAS Midi Immobilier a comparu. La décision en dernier ressort sera rendue par jugement défaut. À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, après prorogation, le 26 mars 2026. Prétentions et moyens des parties Le syndicat des copropriétaires de la copropriété SYMPHONIE, représenté par son syndic en exercice la SAS Midi Immobilier dont pouvoir à Mme [A] [N], a soutenu oralement à l’audience sa demande en confirmation de la condamnation de Mme [H] telle que prononcée par l’ordonnance d’injonction de payer du 11 août 2025. Il affirme que le syndic envoie chaque trimestre un appel de fonds à Mme [H], avec une situation de son compte et produit un extrait de compte au 19 janvier 2026, complété par les extraits de compte annuels depuis 2020 afin notamment d’expliquer les reports de solde d’année en année. Mme [P] [H], bien que régulièrement convoquée à l’audience par lettre recommandée puis par commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour elle.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de constater que Mme [H] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 12 novembre 2025, soit dans le délai d’un mois à compter de la signification qui lui a été faite par commissaire de justice de ladite ordonnance. Cette opposition régulièrement formée dans le délai prescrit par l’article 1416 du code de procédure civile rend l’opposition recevable et anéantit l’ordonnance aux fins qu’il soit à nouveau statué par le présent jugement. En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Sur les sommes dues En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Sur les charges de copropriété et travaux Le syndicat des copropriétaires de la copropriété SYMPHONIE représenté par son syndic en exercice produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant un extrait de compte au 19 janvier 2026, complété par les extraits de compte annuels depuis 2020. Il en résulte que Mme [H] doit comme chaque copropriétaire, régler trimestriellement une somme au titre des appels de charges et fonds de travaux loi ALUR. L’ancien solde de son compte de copropriétaire de l’année 2019 était débiteur de 1 792,29 euros, et a été aggravé par le fait qu’en 2020, Mme [H] ne s’est acquittée que de deux sur quatre appels trimestriels de charges et fonds Alur. Le versement de 1988,95 euros le 07 décembre 2021 a permis de régler l’arriéré dû à cette date mais pas totalement, de sorte qu’elle restait devoir au 31/12/2021 la somme de 140,28 euros. En 2022, Mme [H] n’a à nouveau réglé que trois sur quatre appels trimestriels de provisions sur charges et fonds Alur. De sorte qu’au 31/10/2022, son compte était débiteur de 394,91 euros. Pour les années 2023 à 2025, elle a bien versé les quatre appels trimestriels de charges et fonds Alur, sans que les sommes versées correspondent exactement aux sommes appelées. De plus, selon les années, la régularisation annuelle des charges fait apparaît un solde créditeur (en 2021 et 2025) ou débiteur (en 2020, 2022, 2023 et 2024) sur son compte de copropriétaire. Or le montant des sommes versées trimestriellement ne coïncide pas exactement avec les sommes appelées et il ne permet pas de compenser la différence entre le montant des sommes appelées et les charges réellement dues après régularisation annuelle. C’est la raison pour laquelle, selon le relevé de compte du copropriétaire en date du 31 décembre 2025, madame [P] [H] reste devoir payer 520,81 euros, au titre des charges de copropriété et travaux, après déduction des paiements et régularisation des charges et hors frais. Sur les frais L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à madame [P] [H] les frais d’une mise en demeure, pour 30 euros, inscrite au débit de son compte le 3 juin 2025. Le contrat de syndic censé détailler le montant des prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas produit. La mise en demeure du 3 juin 2025 n’est pas davantage produite et il n’est ainsi pas justifié de son envoi en recommandé avec accusé de réception, ni du montant imputé. Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [P] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification de l’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DIT recevable l’opposition formées par madame [P] [H] à l’ordonnance portant injonction de payer en date du 11 août 2025 à laquelle le présent jugement se substitue; CONDAMNE madame [P] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété SYMPHONIE représenté par son syndic en exercice la société MIDI IMMOBILIER, la somme de 520,81 euros pour le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux arrêté au 31 décembre 2025 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété SYMPHONIE de ses autres ou plus amples demandes ; CONDAMNE madame [P] [H] aux dépens de l’instance à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer  ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT