Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 30 juillet 2026 — n° 25/10486

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 juillet 2017, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [R] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 270,56 euros. Des loyers sont restés impayés. Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.377,48 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [X] le 8 novembre 2024. Par assignation du 10 novembre 2025, l'établissement PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 2.725,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025 avec intérêts au taux legal, - 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties L’affaire a été appelé une première fois à l’audience du 03 février 2026 et un renvoi a été ordonné. À l'audience de renvoi du 11 mai 2026, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mai 2026, s'élève désormais à 6.285,87 euros. L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH précise que le loyer résiduel de M. [X] est de 390 euros et considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [R] [X] représenté par son conseil, expose qu’il a repris, depuis trois mois, le paiement régulier du loyer courant, à hauteur de 100 euros par mois, et que ces versements démontrent sa bonne foi. Il soutient qu’il n’est pas contestable qu’il rencontre d’importantes difficultés financières, lesquelles trouvent leur origine dans ses problèmes de santé. Il précise qu’un dossier a été déposé auprès de la MDPH de [Localité 1] et qu’un taux d’incapacité lui a été reconnu. En conséquence, il demande au tribunal de débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion. Il sollicite que lui soit accordé les plus larges délais pour s’acquitter de l’intégralité de la dette locative telle qu’elle sera arrêtée à la date du jugement et que le tribunal constate qu’il a satisfait à son obligation de souscrire une assurance multirisque habitation couvrant le logement loué. M. [R] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À titre subsidiaire, il demande que l’expulsion ne puisse intervenir qu’à l’issue d’un délai aussi long que possible, eu égard à sa situation de précarité extrême, et que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant compatible avec ses ressources. En tout état de cause, il sollicite le débouté de [Localité 1] HABITAT de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 novembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1377,48 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [R] [X] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Par ailleurs, M. [R] [X] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il convient de rappeler que, aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, lorsqu’il accorde des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, il résulte des pièces produites et des débats que, si M. [X] justifie avoir effectué des versements mensuels de 100 euros au cours des trois mois ayant précédé l’audience, ces paiements ne correspondent pas au montant intégral du loyer courant exigible. Il ne peut, dès lors, être considéré qu’il a repris le paiement intégral du loyer au sens des dispositions précitées. Dans ces conditions, les conditions légales permettant au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Le juge ne dispose donc pas du pouvoir d’ordonner une telle suspension. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de M. [R] [X] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2026, M. [R] [X] lui devait la somme de 6.285,87 euros, soustraction faite des frais de contentieux et de procédure. M. [R] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges, sans qu’il y ait lieu de minorer ce montant, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [R] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2017 entre l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [R] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] avec cave est résilié depuis le 6 janvier 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [R] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] avec cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [R] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [R] [X] à payer à l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6.285,87 euros (six mille deux cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2026, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [R] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 et celui de l'assignation du 10 novembre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge