Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 29 juillet 2026 — n° 25/11419

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 28 novembre 2016, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [P] [Z] née [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 195,32 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [Z] née [F] le 7 août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 remis au greffe le 10 décembre suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [P] [Z] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de la défenderesse et le paiement de l’arriéré locatif. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 13 mai 2026. A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, se référant à son acte introductif d’instance sauf à se désister de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif, demande de : - ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et troubles de jouissance et, subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [P] [Z] née [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, - dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner Mme [P] [Z] née [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, - rejeter tous délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, - condamner Mme [P] [Z] née [F] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH fait valoir, au visa notamment des articles 1103, 1224, 1227, 1229 du code civil et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [P] [Z] née [F] n’a pas réglé les loyers pendant plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié de plein droit, quand bien même celle-ci a soldé la dette postérieurement à l’assignation. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH fait également valoir que le fils de Mme [P] [Z] née [F], que celle-ci héberge, s’est rendu coupable de trafic de stupéfiants, faits pour lesquels il a été interpellé aux abords de l’immeuble et le logement litigieux perquisitionné, de sorte que les locataires n’ont pas usé paisiblement du bien, peu important que Mme [P] [Z] née [F] n’ait pas eu connaissance des faits, celle-ci devant répondre des troubles générés par les personnes qu’elle héberge. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH ajoute que le fils de la défenderesse a reconnu vendre des stupéfiants. Il estime que la gravité du manquement aux obligations légales justifie de prononcer la résiliation du bail. À l’audience, Mme [P] [Z] née [F], assistée de son conseil, se référant à ses écritures, demande de : - rejeter les demandes de l’E.P.I.C.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des demandes aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail pour impayés Selon le IV de la loi du 6 juillet 1989, les II et III de l’article 24 de cette loi sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 7 août 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [P] [Z] née [F] le 27 novembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus. Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 28 novembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 19 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées. Les demandes aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail sont donc recevables. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Il résulte du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus Le b) de ce même article dispose par ailleurs que : “le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”. Cette obligation s’impose tant au locataire qu’aux personnes qu’il héberge. En vertu de cette obligation, le preneur doit s’abstenir de troubler la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble. L’existence d’un lien entre les troubles et le manquement doit être caractérisée par le juge. Depuis la loi du 13 juin 2025, l’obligation de jouissance paisible a été complétée et le locataire est également tenu de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords des locaux loués ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. En l’espèce, il est constant que M. [H] [Z], fils de la défenderesse, est hébergé par sa mère. Il est justifié d’une première condamnation en date du 11 avril 2025 par le juge délégué du président du tribunal judiciaire de Paris pour des faits de transport, détention, offre ou cession et acquisition de stupéfiants commis trois jours auparavant à Paris. Cependant, le lien entre les troubles et le manquement n’est caractérisé que lorsque ceux-ci ont été commis dans les lieux loués ou leurs abords immédiats. Or, les pièces versées aux débats permettent de déterminer que les faits réprimés se sont déroulés au niveau de la [Adresse 4] à l’angle de la [Adresse 5] à [Localité 1], soit dans une rue distincte de celle où réside Mme [P] [Z] née [F] ([Adresse 6]). En l’état, il n’est donc pas démontré que les troubles ont été réalisés aux abords du logement loué. Le manquement à l’obligation de jouissance paisible n’est donc pas caractérisé. M. [H] [Z] a été condamné une seconde fois le 11 janvier 2026 par le juge délégué du président du tribunal judiciaire de Paris pour des faits d’usage, transport, détention et acquisition de stupéfiants commis deux jours plus tôt à Paris et ce, en état de récidive légale. Selon les pièces de la procédure pénale produites, celui-ci a été contrôlé à 18 heures 40 alors qu’il s’apprêtait à quitter le hall d’entrée de l’immeuble du logement loué par Mme [P] [Z] née [F]. Il était en possession de deux pochons de cannabis et la perquisition réalisée le même jour dans le logement loué a permis d’en retrouver neuf autres. Durant sa garde-à-vue, M. [H] [Z] a reconnu être un consommateur régulier de cette substance et s’être approvisionné dans un autre quartier du [Localité 3] (près de [Localité 4]). Si les faits commis par M. [H] [Z] constituent des délits pour lesquels il a été condamné, ceux-ci ne constituent pas en tant que tel un manquement à l’obligation d’usage paisible des locaux loués. En effet, aux termes du b) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 13 juin 2025, ce manquement n’est caractérisé qu’à la double condition que, d’une part, les faits ont été commis aux abords des lieux loués ou dans le même ensemble immobilier et que, d’autre part, ils portent atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents ou à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. Or, seuls les faits de transport et de détention de stupéfiants répondent à la première condition du b) de l’article 7 pour avoir été commis avec certitude dans les locaux loués ou à ses abords. Il n’est pas allégué par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH que ceux-ci aient eu pour conséquence de porter atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. En toutes hypothèses, au vu des circonstances du contrôle et de l’interpellation de M. [H] [Z], les délits pour lesquels celui-ci a été condamné ne peuvent être assimilés à une participation à un trafic de stupéfiants commis dans les locaux loués ou à ses abords, notamment dans les parties communes de l’immeuble. Le manquement allégué n’est donc pas caractérisé. Il convient en conséquence de rejeter la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux. Enfin, il n’est pas contesté que la dette locative de Mme [P] [Z] née [F] a été réglée par celle-ci au jour de l’audience.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevables les demandes de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail du 28 novembre 2016 aux motifs d’impayés locatifs ; DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 novembre 2016 avec Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ; CONSTATE que le contrat conclu le 28 novembre 2016 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié à compter du 6 octobre 2025 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail du 28 novembre 2016 au bénéfice de Mme [P] [Z] née [F] ; DIT que la clause résolutoire de ce contrat est réputée n’avoir jamais été acquise ; CONSTATE en conséquence la reprise immédiate de l’exécution du bail du 28 novembre 2016 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ; DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [P] [Z] née [F] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION