Tribunal judiciaire, pcp jtj proxi fond, 29 juillet 2026 — n° 26/01148

EXPOSÉ DU LITIGE La S.C.I. [Localité 2] en Europe est propriétaire des lots n°129 et 227 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété représentant au total 79/10000 tantièmes. Sommation a été faite à la S.C.I. [Localité 2] en Europe de payer la somme de 2 229,15 euros, au titre des charges de copropriété impayées, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025. Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025 remis au greffe le 19 février suivant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris a fait assigner la S.C.I. Avignon en Europe devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - condamner la S.C.I. [Localité 2] en Europe à lui payer la somme de 3 995,89 euros au titre des charges de copropriété impayées (échéance du quatrième trimestre de l’année 2025 inclus selon décompte arrêté au 1er octobre 2025), - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la S.C.I. [Localité 2] en Europe à lui payer la somme de 355,26 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner la S.C.I. [Localité 2] en Europe à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la S.C.I. [Localité 2] en Europe à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. À l’audience du 2 juin 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, que les appels de charges ne sont pas payés sans raison valable par la S.C.I. [Localité 2] en Europe depuis le quatrième trimestre de l’année 2024 et ce, malgré plusieurs mises en demeure et un commandement de payer restés infructueux. Il énonce que la carence constante et prolongée de la S.C.I. [Localité 2] en Europe compromet sa trésorerie, ce qui justifie sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts. Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la S.C.I. [Localité 2] en Europe ne comparaît pas. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que la S.C.I. [Localité 2] en Europe est propriétaire des lots de copropriété n°129 et 227 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande : - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du quatrième trimestre de l’année 2024 au quatrième trimestre de l’année 2025, - l'historique du compte du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025, - les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2024 et 3 juin 2025 comportant : - l’approbation du compte de l’exercice 2024, - le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025, - la fixation du montant du fonds travaux pour l’exercice 2025, - les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés, - les mises en demeure de payer les sommes de 715,37 euros, 1 472,26 euros et 3 452,07 euros datées des 5 novembre 2024, 11février 2025 et 27 août 2025 à destination de la S.C.I. [Localité 2] en Europe, - un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, valant mise en demeure sur la somme de 2 368,41 euros. En premier lieu, il convient de relever que le vote par l’assemblée générale du budget prévisionnel pour l’année 2024 n’est pas produit de sorte que n’est pas justifié le montant de la provision sollicitée pour le dernier trimestre de l’année 2024. Toutefois, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juin 2025 que le budget pour cet exercice a été approuvé ; une régularisation est intervenue par pli du 11 juin 2025 comprenant le détail de la répartition individuelle et cette régularisation a été incluse au décompte, de sorte que ce qui est réclamé à la S.C.I. [Localité 2] en Europe correspond au solde dû au titre de l’exécution d’un budget dûment approuvé et justifié et non au solde au titre des provisions pour l’exercice considéré. Compte tenu de l’ensemble des pièces produites, il est justifié des appels de fonds à hauteur de 3 983,39 euros, correspondant aux provisions sur charges et travaux ou diverses opérations du quatrième trimestre de l’année 2024 au quatrième trimestre de l’année 2025 et à la régularisation des charges de l’année 2024. Il n’y a pas lieu d’inclure à cette somme celle de 12,50 euros correspondant à une facture pour un cadenas et sur laquelle aucune explication n’est donnée justifiant l’imputation au compte de la défenderesse. Il résulte du décompte au 1er octobre 2025 versé aux débats qu’aucun paiement n’a été effectué par la S.C.I. [Localité 2] en Europe depuis le 1er octobre 2024. Celle-ci, faute de comparaître, n’apporte la preuve d’aucun paiement alors que la charge de celle-ci lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Elle est donc redevable de ladite somme de 3 983,39 euros. La S.C.I. [Localité 2] en Europe sera en conséquence condamnée à la payer au syndicat des copropriétaires et ce, à défaut de toute demande sur ce point, à compter de la date du prononcé du présent jugement. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 355,26 euros se décomposant comme suit : - 72 euros pour l'envoi de deux mises en demeure, - 139,26 euros pour l'envoi d’un commandement de payer, - 144 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat. Il est justifié de l’ensemble des mises en demeure par lettres recommandées avec avis de réception et commandement de payer. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la nécessité de l’ensemble de ces démarches successives pour recouvrer quatre trimestres d’impayés. En outre, il ne fournit pas le contrat de syndic visé à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 afin de justifier des rémunérations forfaitaires qu’il réclame. Au vu de ces éléments, le commandement de payer sera considéré comme le seul acte de recouvrement nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, la S.C.I. [Localité 2] en Europe sera condamnée à payer la somme de 139,26 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé du présent jugement. Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par la S.C.I.

PAR CES MOTIFS Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la S.C.I. [Localité 2] en Europe à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 3 983,39 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 (période du quatrième trimestre de l’exercice 2024 au quatrième trimestre de l’exercice 2025, incluant la régularisation de charges pour l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; CONDAMNE la S.C.I. [Localité 2] en Europe à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 139,26 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; REJETTE la demande de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE la S.C.I. [Localité 2] en Europe à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la S.C.I. [Localité 2] en Europe aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. LE GREFFIER LE JUGE