Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 29 juillet 2026 — n° 25/11420

EXPOSÉ DU LITIGE L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a donné à bail à Mme [Z] [S] un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2]. Les parties ne sont pas en possession d’un contrat écrit. Par jugement du 22 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment, rejeté la demande de résiliation judiciaire du contrat de location, condamné Mme [Z] [S] au paiement de la somme de 11 686,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, autorisé celle-ci à s’acquitter de cette somme en réglant, outre le loyer et les charges courantes, vingt-trois mensualités de 200 euros chacune et une vingt-quatrième soldant la dette et dit que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision. Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 12 285,75 euros au titre de l’arriéré locatif. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [S] le 8 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025 remis au greffe le 10 décembre suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir son expulsion. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a été invité à fournir ses observations sur la fin de non-recevoir relevée d’office et tirée de l’autorité de la chose jugée. À cette audience, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, se référant en partie à son acte introductif d’instance, demande de : - ordonner la résiliation du bail, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [Z] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, - condamner Mme [Z] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer augmenté des charges à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance et jusqu’à la libération des lieux, - condamner Mme [Z] [S] au paiement d’une somme de 6 606,75 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte du 13 mai 2026 (échéance d’avril 2026 incluse), - ordonner la capitalisation des intérêts, - rejeter la demande reconventionnelle de travaux, - condamner Mme [Z] [S] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH fait valoir, au visa notamment des articles 1103, 1244, 1227, 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, qu’en dépit d’un premier jugement, Mme [Z] [S] n’a pas réglé les loyers courants et n’a pas respecté l’échéancier accordé par le juge et ce, en dépit d’un commandement de payer. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH ajoute que le versement par Mme [Z] [S], chaque mois, de la somme de 150 euros en plus du loyer courant n’est pas conforme à ce qui a été décidé par le juge (mensualités de 200 euros). Il considère qu’il s’agit d’une faute grave justifiant la résiliation du contrat. Sur la demande reconventionnelle de Mme [Z] [S], l’E.P.I.C.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le rejet des débats : Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus par la loi. En l'espèce, après clôture des débats, Mme [Z] [S] a été autorisée à faire parvenir une note en délibéré en réponse aux observations de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH sur sa demande reconventionnelle de condamnation à réaliser des travaux dans son logement. Or, si Mme [Z] [S] a adressé au greffe le 1er juillet 2026 une note en délibéré accompagnée de pièces répondant à la demande du président de l’audience, elle y formule également une demande reconventionnelle de dommages et intérêts et produit des pièces au soutien de celle-ci alors qu’elle n’y a pas été autorisée. Cette demande et ces pièces à son soutien seront donc déclarées irrecevables. Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail en vertu du V de cet article, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, il y a lieu au préalable de rappeler que toute assignation tendant à la résiliation du bail doit être notifiée au préalable à la commission ci-dessus évoquée, peu important qu’elle ait été antérieurement saisie dans le cadre d’une précédente procédure. Par ailleurs, le code de procédure civile distingue la délivrance de l’assignation de sa remise, la première s’entendant de sa signification au défendeur. Or, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 8 octobre 2025 de sorte que l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail ne pouvait être délivrée qu’à compter du 9 décembre 2025. Or, cet acte a été signifié à Mme [Z] [S] le 28 novembre 2025, soit avant l’expiration du délai de deux mois précité. La demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail est donc irrecevable. Sur la recevabilité de la demande de paiement Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon le deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. En l’espèce, par jugement du 22 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment, condamné Mme [Z] [S] au paiement de la somme de 11 686,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, autorisé celle-ci à s’acquitter de cette somme en réglant, outre le loyer et les charges courantes, vingt-trois mensualités de 200 euros chacune et une vingt-quatrième soldant la dette et dit que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision. Au vu de cette décision qui a accordé un délai de vingt-quatre mois à Mme [Z] [S] pour régler sa dette locative à l’égard de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, il appartient à ce bailleur de démontrer qu’une dette distincte s’est entre-temps constituée, faute de quoi sa demande de paiement se heurte à l’autorité de la chose jugée. Le jugement du 22 août 2025 a été signifié à Mme [Z] [S] le 16 septembre 2025, selon acte versé aux débats, de sorte que, en exécution de cette décision, c’est à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 que celle-ci a été contrainte de verser, en plus du loyer courant, la somme de 200 euros par mois pour régler sa dette d’un montant de 11 686,99 euros (échéance du mois d’avril 2025 incluse). Le respect des délais de paiement judiciairement accordés devait donc aboutir à réduire de 1 600 euros la dette de Mme [Z] [S] à l’échéance du mois d’avril 2026, en la portant à 10 086,99 euros. Or, il ressort du décompte le plus récent produit par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH que, à la date du 13 mai 2026 (échéance du mois d’avril 2026 incluse), la dette locative de Mme [Z] [S] est désormais de 6 606,75 euros. Cela démontre que, par l’effet des paiements de cette dernière, du rappel puis du paiement d’aides au logement, de diverses régularisations (de charges notamment), s’imputant en partie sur le paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2025 et en partie sur le règlement de la dette locative, le loyer courant a nécessairement été réglé et la dette payée dans une mesure plus importante que celle prévue par le jugement accordant des délais de paiement. Il s’en déduit ainsi qu’aucune dette nouvelle ne s’est constituée depuis le précédent jugement. La demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH porte donc sur la même dette locative que celle qui a fait l’objet du jugement du 22 août 2025 rendu entre les parties et se heurte ainsi à l’autorité de la chose jugée. Si l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH entendait contester les modalités de paiement accordées par le juge des contentieux de la protection à Mme [Z] [S], il lui appartenait de former appel contre le jugement du 22 août 2025. En conséquence, la demande de paiement de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH sera déclarée irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée. Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Cet article prévoit également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. En l’espèce, si Mme [Z] [S] allègue qu’il existe un problème d’humidité dans son appartement, elle ne produit aucune pièce probante le démontrant. Par ailleurs, selon les propres pièces de Mme [Z] [S] et celles produites en cours de délibéré par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, ce dernier a répondu favorablement à la demande de la première d’adaptation de son logement à son handicap, puisqu’un devis a été établi à cette fin le 26 mars dernier.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE irrecevables la demande reconventionnelle de Mme [Z] [S] aux fins de condamnation de dommages et intérêts et les pièces adressées le 1er juillet 2026 au soutien de cette demande (captures d’écran d’échanges de messages avec l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH) ; DÉCLARE irrecevable la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH aux fins de prononcé de la résiliation du bail conclu avec Mme [Z] [S] et concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ; DÉCLARE irrecevable la demande de paiement de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH ; DÉBOUTE Mme [Z] [S] de sa demande de condamnation à réaliser des travaux ; DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION