Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 28 juillet 2026 — n° 25/05088

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 4 avril 2022, à effet le 11 avril 2022, la société civile immobilière PATRIMAF, aux droits de laquelle vient la société anonyme IMMOBILIERE 3F, a consenti un bail d’habitation à [O] [Z] [X] [I] sur des locaux, appartement au 7ème étage, emplacement de stationnement n°2486 et cave n°70, situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et une provision pour charges de 91 euros. Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.602,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de [O] [Z] [X] [I] par courrier recommandé reçu le 24 janvier 2025. Par assignation du 25 avril 2025, la société anonyme IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [O] [Z] [X] [I], voir dire et juger que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer du logement litigieux, majoré de 50%, sans préjudice des charges, ou subsidiairement, une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges ; 2.866,14 euros au titre de l’arriéré locatif, 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mai 2025. Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 2 juillet 2026, la société anonyme IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 juin 2026 et justifiée par un relevé, s'élève désormais à la somme de 4.425 euros, alors que la note d’audience mentionne la somme de 4.125 euros, terme de mai 2026 inclus. Elle indique accepter l’octroi de délais de paiement, compte-tenu du départ annoncé de Mme [X] [I]. [O] [Z] [X] [I], représentée, indique quitter les lieux le 24 juillet 2026 et solliciter des délais de paiement pendant 36 mois. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. [O] [Z] [X] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société anonyme IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou volontairement exécutées par les parties. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 27 janvier 2025 et la somme de 1.602,24 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2025. Eu égard au congé donné par la locataire, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la résiliation du bail. La clause résolutoire est acquise, et le bail est résilié de plein droit. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En outre, [O] [Z] [X] [I] a sollicité des délais de paiement auxquels il convient de faire droit. Il convient de prévoir le versement d'une mensualité d'apurement de 122 euros. A défaut de paiement d’une seule échéance de la mensualité d’apurement, la déchéance du terme sera constatée sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. 2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 771,30 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. 3. Sur la dette locative En l’espèce, la société anonyme IMMOBILIERE 3F a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 4.425 euros, hors frais de contentieux. [O] [Z] [X] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [O] [Z] [X] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire [O] [Z] [X] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 avril 2022 entre la société civile immobilière PATRIMAF, aux droits de laquelle vient la société anonyme IMMOBILIERE 3F, d’une part, et [O] [Z] [X] [I], d’autre part, concernant les locaux, appartement au 7ème étage, emplacement de stationnement n°2486 et cave n°70, situés [Adresse 2], est résilié depuis le 27 mars 2025, CONDAMNE [O] [Z] [X] [I] à payer à la société anonyme IMMOBILIERE 3F la somme de 4.425 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, AUTORISE [O] [Z] [X] [I] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 122 euros, puis une dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT que, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [O] [Z] [X] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • [O] [Z] [X] [I] est condamnée à verser à la société anonyme IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 771,30 euros, à partir du 28 mars 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la société anonyme IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE [O] [Z] [X] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 et celui de l'assignation du 25 avril 2025, DÉBOUTE la société anonyme IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge