Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 28 juillet 2026 — n° 25/08800

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 8 décembre 2016, à effet le même jour, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [J] [E] sur des locaux, appartement situé escalier 1, 4ème étage, porte n°12, et cave, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 332,82 euros. Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.982,47 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [J] [E], le 29 janvier 2025. Par assignation du 27 mai 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [J] [E], voir dire et juger que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux, 10.839,87 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2025, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 2 juillet 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 juin 2026, s'élève désormais à la somme de 7.281,38 euros, terme de juin 2026 inclus, après régularisation du surloyer de solidarité et hors frais. Il indique que la mensualité de 50 euros proposée est faible par rapport au montant de la dette et précise s’en rapporter quant aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement. [J] [E], assisté, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de régler des mensualités de 50 euros pour apurer la dette compte-tenu de la demande d’aide faite auprès du fonds de solidarité logement, et le rejet ou la réduction à de plus justes proportions de la demande de [Localité 1] HABITAT OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. [J] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou volontairement exécutées par les parties. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 28 janvier 2025 et la somme de 2.982,47 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette et à la reprise du paiement du loyer courant, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En effet, [J] [E] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il convient de prévoir le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 513,99 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire. 3. Sur la dette locative En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 7.281,38 euros, hors frais de contentieux. [J] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date du commandement de payer remis à personne. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [J] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire [J] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2016 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et [N] [D], d’autre part, concernant les locaux, appartement situé escalier 1, 4ème étage, porte n°12, et cave, [Adresse 3] est résilié depuis le 28 mars 2025, CONDAMNE [J] [E] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 7.281,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, AUTORISE [J] [E] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, puis une dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [N] [D], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mars 2025, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [J] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • [J] [E] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 513,99 euros, à partir du 29 mars 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE [J] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025 et celui de l'assignation du 27 mai 2025, DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge