Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 28 juillet 2026 — n° 25/07113

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 19 février 2014, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [D] [L] et [U] [L] sur des locaux, appartement situé [Adresse 2]. Par actes de commissaire de justice des 30 décembre 2024 et 3 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.656,65 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [D] [L] et [U] [L] le 6 février 2025. Par assignation des 10 et 21 juillet 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le local d’habitation avec cave, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des époux [L] et de tous occupants de leur chef, voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : Les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 3 mars 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,La somme provisionnelle de 8.537,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de la présente pour le surplus, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2025. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 2 juillet 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 juin 2026, s'élève désormais à la somme de 20.059,47 euros, terme du mois de mai 2026 inclus. L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH indique qu'il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’elle s’oppose aux délais sollicités. [D] [L], qui comparait assisté à l’audience, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement. [D] [L] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il expose avoir 9 enfants, être séparé de son épouse qui a interdiction de reparaître dans les lieux loués en raison d’une condamnation pour violences conjugales. Il indique avoir rencontré des difficultés administratives, l’empêchant de travailler et de percevoir des revenus. Il souligne qu’une mesure d’aide à la gestion du budget familial a été ordonnée. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. [D] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. [U] [L] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à tiers présent à domicile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 30 décembre 2024 et 3 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.656,65 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 avril 2025. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette, à l’ouverture d’une mesure d’aide à la gestion du budget familial et à la nécessité de maintenir un foyer pour les 6 enfants mineurs du couple [L], il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 juin 2026, [D] [L] et [U] [L] lui devaient la somme de 19.787,98 euros, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 2.656,65 euros, à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 8.537,81 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. [D] [L] et [U] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [D] [L] et [U] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leurf malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.210,14 euros, provision pour charges incluses. Décision du 28 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07113 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ2Z L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès [D] [L] et [U] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer des 30 décembre 2024 et 3 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 19 février 2014 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et [D] [L] et [U] [L], d’autre part, concernant les locaux, appartement, [Adresse 2] est résilié depuis le 3 avril 2025, CONDAMNONS solidairement [D] [L] et [U] [L] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 19.787,98 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif dû au 29 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 2.656,65 euros, à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 8.537,81 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, AUTORISONS [D] [L] et [U] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [D] [L] et [U] [L], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 avril 2025, le solde de la dette deviendra immédiatementa exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [D] [L] et [U] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, [D] [L] et [U] [L] seront solidairement condamnés à verser, à titre provisoire, à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 1.210,14 euros, et ce, à partir du 4 avril 2025, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH du surplus de ses demandes ; DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS solidairement [D] [L] et [U] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer des 30 décembre 2024 et 3 février 2025 et celui de l'assignation des 10 et 21 juillet 2025, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle, DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge