Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 28 juillet 2026 — n° 26/03724

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 8 juin 2001, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [D] [V] [U] [W], sur des locaux, appartement référence [Localité 3], situé escalier 16, 3ème étage, porte n°258, et cave, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.673,28 francs, soit la somme de 255,08 euros. Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.118,06 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [D] [V] [U] [W], le 6 février 2025. Par assignation du 20 mars 2026, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [D] [V] [U] [W], à défaut de libération spontanée des lieux, voir dire et juger que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat, jusqu’à libération des lieux,6.122,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif dû au 6 mars 2026, terme de février 2026 inclus, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mars 2026. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 2 juillet 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, précise que la dette locative, actualisée au 22 juin 2026, s'élève désormais à la somme de 6.221,08 euros, terme du mois de mai 2026 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte la suspension des effets de la clause résolutoire. [D] [V] [U] [W] a comparu à l’audience. Elle reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de mensualités d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant, conformément au plan d’apurement convenu avec le bailleur. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle a exposé que des travaux réalisés à son domicile avaient été mal faits, et avoir également subi un dégât des eaux, engendrant des désordres mais a précisé préférer régler le litige relatif à la clause résolutoire ce jour plutôt que de renvoyer l’affaire pour permettre au bailleur de répondre à ses doléances. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. [D] [V] [U] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Décision du 28 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03724 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCL27 En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.118,08 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 avril 2025. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de la dette conformément à l’accord convenu avec le bailleur, et à la reprise du paiement du loyer courant, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2026, [D] [V] [U] [W] lui devait la somme de 6.058,56 euros, terme du mois de mai 2026 inclus, hors frais de commissaire de justice. [D] [V] [U] [W], n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [D] [V] [U] [W], à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 447,79 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès [D] [V] [U] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juin 2001 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et [D] [V] [U] [W], d’autre part, concernant les locaux, appartement référence 118246, situé escalier 16, 3ème étage, porte n°258, et cave, [Adresse 3] est résilié depuis le 4 avril 2025, CONDAMNONS [D] [V] [U] [W] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6.058 56 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, hors frais de commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISONS [D] [V] [U] [W], à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, puis une dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal, majorée des intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [D] [V] [U] [W], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 avril 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [D] [V] [U] [W], et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, [D] [V] [U] [W] sera condamnée à verser, à titre provisoire, à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 447,79 euros, et ce, à partir du 5 avril 2025, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS [D] [V] [U] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 février 2025 et celui de l'assignation du 20 mars 2026, DISONS n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge