Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 28 juillet 2026 — n° 26/05633

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 7 avril 2017, la société anonyme d’économie mixte d’économie mixte ADOMA a donné en location un studio meublé à M. [F] [N] situé dans la résidence sociale, [Adresse 3] pour une redevance mensuelle de 391,33 euros, outre 31 euros de prestations obligatoires, soit une somme totale de 422,33 euros. Des redevances étant demeurées impayées, la société anonyme d’économie mixte ADOMA a fait signifier par acte de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 5.407,09 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 18 novembre 2025, dans un délai de 8 jours sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l’expiration de ce délai, en visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 novembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2026, la société anonyme d’économie mixte ADOMA a fait assigner M. [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater que [F] [V] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat, ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner M. [F] [N] à lui payer, à titre de provision, la somme de 7.392,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, selon compte arrêté au 17 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, condamner M. [F] [N] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2026 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à libération des lieux, condamne le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société anonyme d’économie mixte ADOMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence signifiée le 20 novembre 2025. A l'audience du 2 juillet 2026, la société anonyme d’économie mixte ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a produit un décompte au 30 juin 2026, indiquant que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 9.386,69 euros, terme de juin 2026 inclus. Elle souligne l’inapplicabilité des dispositions de la loi n°89-462 au présent litige, s’agissant d’un contrat relatif à un foyer-logement. M. [F] [N] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [F] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 7 avril 2017 contient une clause résolutoire (articles 10 et 11) et une mise en demeure de payer visant cette clause a été signifiée le 20 novembre 2025, pour la somme en principal de 5.407,09 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Il ressort du décompte produit que la somme visée par la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux fois le montant mensuel à acquitter et que M. [F] [N] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 20 décembre 2025. M. [F] [N] étant sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation M. [F] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société anonyme d’économie mixte ADOMA produit un décompte démontrant que M. [F] [N] restait lui devoir la somme de 7.392,29 euros à la date du 17 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de février 2026 incluse, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements effectués entre la signification de l’assignation et la décision. Pour la somme au principal, M. [F] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 7.392,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la mise en demeure n’ayant pas été remise à personne. M. [F] [N] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et prestations obligatoires qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Sur les demandes accessoires M.

ORDONNONS à M. [F] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DISONS qu’à défaut pour M. [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’économie mixte ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS M. [F] [N] à verser à la société anonyme d’économie mixte ADOMA la somme de 7.392,29 euros (décompte arrêté au 17 mars 2026, incluant la mensualité de février 2026), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNONS M. [F] [N] à verser à la société anonyme d’économie mixte ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 21 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNONS M. [F] [N] aux dépens ; REJETTONS la demande formulée par la société anonyme d’économie mixte ADOMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.