Tribunal judiciaire, service des référés, 29 juillet 2026 — n° 26/50989

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing-privé du 14 février 2008, la SCI GPA Commerce II, devenue la société Generali Commerce II à la suite d'un changement de dénomination, a consenti à la société [W], un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7.500 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte du 26 février 2025, fait délivrer un premier commandement de payer la somme en principal de 6.726,63 euros, visant la clause résolutoire. Par acte du 29 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer la somme en principal de 13.375,06 euros, visant la clause résolutoire. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Generali Commerce II a, par acte délivré le 4 février 2026, assigné la société [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 3 avril 2026, a fait l'objet de deux renvois sur sollicitation du défendeur. L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 juin 2026. A l'audience, par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Generali Commerce II sollicite de : " A titre principal : - Constater que nonobstant le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée aux termes du bail conclu 14 février 2008 entre la SCI GENERALI COMMERCE II et la société [W] sur les locaux compris dans l'immeuble sis [Adresse 4] que la SCI GENERALI COMMERCE II a fait délivrer à la société [W] le 29 octobre 2025, cette dernière n'a pas payé les sommes qu'elle lui doit dans le délai d'un mois qui lui était imparti pour le faire ; En conséquence : - Constater que la clause résolutoire stipulée aux termes du bail commercial consenti par la SCI GENERALI COMMERCE II à la société [W] le 14 février 2008 et renouvelé tacitement à compter du 1 er février 2017 est acquise à la SCI GENERALI COMMERCE II depuis le 29 novembre 2025 à minuit, ledit bail étant par conséquent résilié depuis cette date ; - Ordonner l'expulsion de la société [W] et de toute personne occupant les lieux de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et ce sous astreinte forfaitaire et définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux de tout occupant du chef de la société [W] et de tout meuble lui appartenant ; - Se dire compétent pour liquider ladite astreinte ; - Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II à titre de provision la somme de 15.378,67 € TTC au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d'indemnité d'occupation impayées et dues en vertu du bail, ainsi qu'au paiement d'intérêts conventionnels de retard de 1,5 % par mois sur le montant de 12.164,07 € TTC sur la période comprise entre le 29 octobre 2025 et le 31 mars 2026, puis sur le montant de 15.378,67 € TTC à compter du 1er avril 2026, lesdits intérêts étant capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ; - Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 1.537,86 € en application de la clause pénale stipulée à l'article 4.4 des conditions générales du bail ; - Ordonner que conformément à l'article 5 des conditions générales du bail, le dépôt de garantie payé par la société [W] à la SCI GENERALI COMMERCE II reste acquis à cette dernière à titre de dommages et intérêts ; - Condamner la société [W] à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II, à compter du 30 novembre 2025 jusqu'à la libération effective des locaux par la société [W] de tout occupant de son chef et de tout meuble lui appartenant, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant correspondant…

MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Aux termes de l'article L.145-40-2 du code de commerce, "Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.". Selon l'article R.145-36 du même code : "L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.". Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables. Toutefois, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l'existence de contestations sérieuses dans l'hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s'opposer à ses effets. Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n'est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l'acte. * En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune contestation. Le contrat de bail du 14 février 2008 stipule en son article 14 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'indemnité d'occupation, y compris les charges et prestations, de tout complément de loyer ou rappel de charges, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 29 octobre 2025, sur lequel se fonde la société requérante pour voir constater la résiliation du bail commercial, mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et visent la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d'en contester la régularité. La société défenderesse soulève, à titre principal, l'existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. La société [W] reproche tout d'abord à la bailleresse d'avoir inclus dans le commandement de payer du 29 octobre 2025 la régularisation de charges au titre de l'année 2023 alors même qu'elle a corrigé la somme appelée à ce titre six jours après la délivrance de l'acte. En outre, elle indique que lors de la délivrance du commandement de payer, la SCI Generali Commerce II n'avait pas procédé à la régularisation des charges au titre de l'année 2024. La société défenderesse ajoute que la régularisation de charges au titre de l'année 2024 a fait apparaître un solde créditeur de 46,14 euros en sa faveur, de sorte que la bailleresse aurait dû procéder à une rétrocession de cette somme à son profit. En réplique, la bailleresse souligne qu'elle a produit aux débats toutes les régularisations de charges afférentes aux années 2022 à 2024 et les factures adressées à ce titre au locataire. Elle rappelle que, même si le commandement de payer du 29 octobre 2025 intègre une régularisation tardive de charges au titre de l'année 2022, cette régularisation est justifiée. Elle estime par ailleurs qu'elle pouvait inclure dans le commandement de payer les provisions pour charges au titre des années 2023 et 2024 en attendant la régularisation à advenir. Cela étant posé, il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l'instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur. Au cas présent, il sera tout d'abord relevé que le décompte joint au commandement de payer n'intègre pas la régularisation des charges au titre de l'année 2023, comme le soutient la société défenderesse. En outre, le juge des référés observe que le bailleur produit deux documents de reddition sur charges pour l'année 2023 établis les 22 octobre 2025 et 4 novembre 2025, ainsi que le relevé individuel des dépenses comprenant la synthèse détaillée des charges courantes. S'il est établi ces pièces que le bailleur a commis une erreur sur le montant de la régularisation de charges au titre de l'année 2023, cette erreur a été corrigée le 4 novembre 2025. Par ailleurs, il sera relevé le bailleur produit aussi la reddition sur charges pour l'année 2024, adressée au preneur par courriel du 23 décembre 2025 avec le relevé détaillé des charges courantes. Or, dès lors que le seul retard dans l'émission des redditions de charges ne remet pas en cause leur exigibilité, la défenderesse ne peut se prévaloir d'une régularisation tardive de charges pour les années 2023 et 2024, pas plus qu'elle ne peut affirmer que le bailleur a appelé des sommes pour parties indues puisque les régularisations de charges ont postérieurement été imputées en faveur du locataire sur la dette locative. Ainsi, cette contestation n'est pas jugée sérieuse. Il s'ensuit qu'il résulte du décompte actualisé au 27 mai 2026 que la société [W] n'a pas soldé l'intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont ainsi réunies au 29 novembre 2025.

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; Rejetons le surplus des demandes des parties ; Condamnons la société [W] à payer à la société SCI Generali Commerce II la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société [W] aux dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026 Le Greffier, Le Président, Estelle FRANTZ David CHRIQUI