Tribunal judiciaire, contentieux civil annexe, 30 juillet 2026 — n° 25/02047

EXPOSÉ DU LITIGE    Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2024, à effet le même jour, la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à M. [A] [Q], un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 577,76 euros, outre 82,48 euros de provision sur charges.   Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT a fait délivrer à M. [A] [Q], par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 4 810,28 euros. Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT a fait citer M. [A] [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE, à l'audience du 22 mai 2026, afin d'obtenir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil de :  constater et prononcer la résiliation survenue le 30 octobre 2025, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 3 décembre 2024 ;ordonner la libération des lieux par M. [A] [Q] et la remise des clés ;ordonner l’expulsion de M. [A] [Q] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [A] [Q] ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;Condamner M. [A] [Q] à payer au demandeur la somme de 4 810,28 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus, indemnité d’occupation due au 15 septembre 2025 ;Condamner M. [A] [Q] à payer au demandeur les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner M. [A] [Q] à payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, par jour, à compter du 31 octobre 2025, lendemain de la résiliation, jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;Condamner M. [A] [Q] à payer au demandeur les charges à compter du 31 octobre 2025, lendemain du jour de la résiliation jusqu’à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner M. [A] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, délivré le 18 septembre 2025 ;Condamner M. [A] [Q] au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 2] le 26 novembre 2025. L'enquête de la plate-forme de prévention des expulsions, réceptionnée le 11 mai 2026, n'a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close le 30 janvier 2026 et le 4 mai 2026. L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026. A cette audience, la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 7 229,72 euros. A l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 18 septembre 2025 avait été signifié à M.

   MOTIFS DE LA DÉCISION    Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.   Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de L’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévu à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.    Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.   En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 mai 2026.   Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 23 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail   L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.   L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges.   Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [A] [Q] le 18 septembre 2025. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail.   Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [A] [Q] ne s'est pas acquitté du montant des loyers impayés visé dans le commandement de payer dans le délai de six semaines prévu par l'article 24 précité, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2025.   Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT à compter du 30 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.   Sur les demandes en paiement   Sur la demande en paiement au titre du loyer, des charges et des indemnités d'occupation   L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.   A l'audience, la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT verse notamment aux débats les pièces suivantes : – le contrat de bail souscrit entre les parties le 3 décembre 2024 ; – le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 septembre 2025 ; –le décompte de la créance arrêté au 19 mai 2026, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers et charges impayés pour une somme totale de 7 229,72 euros.   Au regard de l'ensemble de ces éléments, et faute de justifier d'un paiement libératoire, M. [A] [Q] doit être condamné au paiement de la somme de 7 229,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de capitalisation des intérêts Par application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.   Compte-tenu de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, il n’y a pas lieu de condamner Mme [L] [W] à la capitalisation des intérêts. Sur l'octroi d'un délai et la suspension des effets de la clause résolutoire   L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […] ». Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».   En l'espèce, M. [A] [Q] sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il ressort des pièces versées aux débats que l'intéressé a déposé un dossier de surendettement le 16 mars 2026 qui demeure en cours d’instruction, seule l’attestation de dépôt étant transmise par les parties.

PAR CES MOTIFS    Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,   DÉCLARE l'action de la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT recevable ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], conclu le 3 décembre 2024 entre la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT d'une part et M. [A] [Q], d'autre part, à compter du 30 octobre 2025 ;   CONDAMNE M. [A] [Q] à payer à la S.A. D'[Adresse 4] la somme de 7229,72 euros (sept mille deux cent vingt-neuf euros et soixante-douze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE M. [A] [Q] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives d'un montant de 50 euros (cinquante euros) chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;   DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 5 de chaque mois ;   SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement ;   RAPPELLE que si M. [A] [Q] s’acquitte intégralement de l'arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies et celles imposées le cas échéant ensuite par la Commission ou le juge, en plus du paiement du loyer et des charges conformément au contrat de location, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;   DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [A] [Q] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; - que les meubles se trouvant dans les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution; - que M. [A] [Q] soit condamné à payer à la S.A. D'HLM FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à la libération effective des lieux ; DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;   DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;   CONDAMNE M. [A] [Q] aux entiers dépens ;  DIT que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], le 30 juillet 2026.                 LA GREFFIÈRE,               LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION             M. LOMORO J. LELONG