Tribunal judiciaire, contentieux civil annexe, 30 juillet 2026 — n° 25/02059

EXPOSÉ DU LITIGE  Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, à effet le 1er février 2023, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a donné à bail à M. [U] [B] et Mme [K] [H] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 655,34 euros. Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a fait délivrer à M. [U] [B] et Mme [K] [H] par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, un commandement de payer dans le délai de deux mois les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 296,39 euros. Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 29 août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a fait citer M. [U] [B] et Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers et à défaut son prononcé ; - leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - de dire et juger qu'ils devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ; - l'autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs, en vertu de l'article L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 592,97 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 29 octobre 2025 déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu'au jour du jugement à intervenir ; - leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l'article 1153 du Code civil ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 2] le 27 novembre 2025. L'enquête de la plate-forme de prévention réceptionnée le 11 mai 2026, par le greffe du tribunal précise que l’impayé résulte de difficultés financières liées à la séparation du couple et à l’achat d’électroménagers. L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026. À cette audience, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a comparu représentée son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation précisant demander le constat d’acquisition des conditions de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion des locataires pour défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant actualisé de 2 884,65 euros, arrêtés au 24 avril 2026. À l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 28 août 2025 avait été signifié à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. I. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail  Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 27 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 29 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable. II. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail L’article 1103 du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024). En l'espèce, le bail conclu le 11 janvier 2023 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant deux mois. Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [U] [B] et Mme [K] [H] le 28 août 2025 pour un montant de 1 296,39 euros, leur octroyant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative. Il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [U] [B] et Mme [K] [H] ne se sont pas acquittés du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 octobre 2025. Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER à compter du 28 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. III. Sur les demandes en paiement  Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation  L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.  A l'audience, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER verse aux débats les pièces suivantes : - le contrat de bail souscrit entre les parties le 11 janvier 2023 ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 28 août 2025 ; - le décompte de la créance arrêté au 24 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus dont il résulte que les défendeurs restent redevables de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour un montant de 2 589,87 euros, déduction faite des frais de poursuite. Il convient par conséquent de condamner solidairement (solidarité prévue au bail), M. [U] [B] et Mme [K] [H], à payer à la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER la somme de 2589,87 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-sept centimes), terme du mois de mars 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 24 avril 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts En vertu de l'article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de M. [U] [B] et Mme [K] [H], ni celle de l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande. IV. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire   L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ». Selon l'article 24 VII de cette même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

PAR CES MOTIFS  Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, DECLARE l'action de la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], conclu le 11 janvier 2023, entre la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER d'une part et M. [U] [B] et Mme [K] [H] d'autre part, sont réunies à la date du 28 octobre 2025 ; CONDAMNE solidairement M. [U] [B] et Mme [K] [H] à payer à la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER la somme de 2 589,87 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-sept centimes), terme du mois de mars 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 24 avril 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE solidairement M. [U] [B] et Mme [K] [H] à se libérer de leur dette en 35 mensualités successives d’un montant de 50 euros (cinquante euros) chacune, en sus de leur loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ; DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;   DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;   RAPPELLE que si M. [U] [B] et Mme [K] [H] s’acquittent intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l'arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;   DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [U] [B] et Mme [K] [H] et de tous occupants de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; - que M. [U] [B] et Mme [K] [H] soient condamnés solidairement à payer à la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à la libération effective des lieux; REJETTE la demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum M. [U] [B] et Mme [K] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, de la notification à la sous-préfecture et des actes de procédures qui en suivront ; DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ; Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], le 30 juillet 2026 LA GREFFIÈRE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, M. LOMORO J.LELONG