Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 28 juillet 2026 — n° 26/00526

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

EXPOSE DU LITIGE Mme [C] [K] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n°153 et 180 dépendant d’un ensemble immobilier sis 1 rue Jean Rostand à TARBES (65000), cadastré section BP n°312, Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, a fait assigner Mme [C] [K] devant le tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement des sommes suivantes : - 4.510,35 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 date de la sommation de payer sur la somme de 1.515,11 € et du jugement pour le surplus, - 1.128,22 € au titre des frais de recouvrement, - 1.000 € à titre de dommages et intérêts, - 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance. A l'audience du 21 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI, représenté par son conseil, fait valoir que depuis juin 2022, Mme [C] [K] est défaillante dans le paiement des charges de copropriété. Il confirme toutefois le versement par la défenderesse d’une somme de 4.000 € à valoir sur la créance, raison pour laquelle il demande désormais la condamnation de cette dernière à payer le reliquat soit 1.638,57€. Il précise accepter le principe d’un paiement échelonné jusqu’au mois de décembre 2026. Enfin, il se désiste de sa demande au titre des dommages-intérêts et maintient celle relative à l’article 700 du code de procédure civile. En défense, Mme [C] [K] reconnaît le principe et le montant de sa dette. Elle indique avoir effectué un virement de 4.000 € dans les jours précédent l’audience et sollicite du tribunal, pour le surplus de la dette, qu'il lui accorde des délais de paiement. Elle précise pouvoir mettre l’appartement en location fin juin 2026 après réalisation de l’ensemble des travaux en cours et ainsi, avec les loyers, régler le solde de sa dette. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. Par note reçue le 03 juin 2026 dans le cours du délibéré, le conseil du Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI, a confirmé le paiement de la somme de 4.000 euros par Mme [C] [K].

MOTIFS DE LA DÉCISION I – Sur les charges de copropriété impayées En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967. En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI verse aux débats : - le relevé de propriété, - les appels de charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2026 inclus, - les relevés individuels de charges des exercices 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025, - les procès-verbaux des assemblées générales en date des : * 26 avril 2023 portant approbation des comptes de l'exercice 2021-2022 écoulé, votant le budget prévisionnel de l'exercice 2023-2024 suivant et adoptant le budget travaux (recommandé revenu avec la mention « Pli avisé et non réclamé »), * 15 décembre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice 2022-2023 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025 suivant et adoptant le budget travaux (recommandé adressé le 03/01/2024), * 1er mars 2024 (AG extraordinaire) portant approbation de travaux (recommandé distribué le 28/03/2024), * 29 novembre 2024 portant approbation des comptes de l'exercice 2023-2024 écoulé, votant le budget prévisionnel de l'exercice 2025-2026 suivant et adoptant le budget travaux (recommandé dont Mme [C] [K] n’a pas accusé réception), * 27 novembre 2025 portant approbation des comptes de l’exercice 2024-2025 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2026-2027 suivant et adoptant le budget travaux, - le décompte de la créance pour la période du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2026 inclus, - la sommation de payer du 26 juillet 2023 remise à étude, - les mises en demeure des 03 février 2023, 05 mai 2023 et 26 novembre 2025 dont Mme [C] [K] a accusé réception le 29 novembre 2025, - les contrats de syndic en date des 15 décembre 2020, 1er janvier 2023, et 29 novembre 2024. Le dernier décompte produit par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété, s'élevant à la somme de 4.510,35 € au titre des charges de copropriété échues, 2ème trimestre 2026 compris. A l’audience, Mme [C] [K] reconnaît devoir cette somme et explique avoir effectué un virement d’une somme de 4.000 € ce qui est confirmé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI et qu’il convient dès lors de déduire de ladite créance. En conséquence, Mme [C] [K] sera condamnée à payer le solde de cette créance soit la somme de 510,35 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement. II – Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : - les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, - les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, - les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret, - les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25, - les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l'habitation. En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 1/ Sur les mises en demeure et les lettres de relance Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI produit : - les mises en demeure des 03 février 2023 (distribuée le 08/02/2023), 05 mai 2023 et 26 novembre 2025 (distribuée le 29/11/2025 dont le coût n’est pas imputé au débiteur par le décompte produit), - les lettres de relance après mise en demeure des 06 mars 2023 et 25 mai 2023. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 162 € [(46€ x 2) + (35€ x 2)]. 2/ Sur les frais de constitution du dossier transmis à l'avocat et à l’huissier et de suivi de procédure de recouvrement Les frais de « constitution du dossier transmis à l'avocat », de « constitution du dossier transmis à l’huissier » ainsi que les frais de suivi de procédure de recouvrement (sauf en cas de diligence exceptionnelle non justifiée en l’espèce), d’un montant total de 840 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. 3/ Sur les frais de commissaire de justice Le commandement de payer qu’aucun texte ne rend obligatoire avant l’engagement de la procédure en recouvrement de charges de copropriété, ne peut être considéré comme indispensable au procès et par conséquent ne peut être intégré dans les dépens. Il fait donc partie des frais de recouvrement que le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer au débiteur défaillant. Le commandement de payer en date du 26 juillet 2023 sera donc imputé au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 123,65 €. * * * En conséquence, Mme [C] [K] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI la somme totale de 285,65 € (162€ + 123,65€) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. III – Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ORMEAU ET PIC DU MIDI se désiste de sa demande en paiement de dommages-intérêts compte tenu du paiement partiel effectué par Mme [C] [K]. IV – Sur la demande de délais de paiements