Tribunal judiciaire, jugecontentieuxprotection, 28 juillet 2026 — n° 25/01846

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE la validité du congé délivré par l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], ès qualité de mandataire de Madame [F] [Y] à Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024 ; CONSTATE la résiliation, à compter du 1er mars 2025 minuit, du contrat de bail souscrit entre l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], ès qualité de mandataire de Madame [F] [Y], Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] le 07 février 2021 concernant le local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4] ; ORDONNE à Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] et tout occupant de leur chef de libérer les lieux situés [Adresse 4] et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour eux et tout occupant de son chef, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] à payer à Madame [F] [Y] la somme de 15 000 € (quinze mille euros) au titre de l'arriéré locatif (décompte arrêté le 30 avril 2026 comprenant un dernier appel de 750 € pour le mois d'avril 2026 et un dernier règlement de 750 € au mois d'août 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] à payer à Madame [F] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 750 € (sept cent cinquante euros) ; DEBOUTE Madame [F] [Y] de sa demande au titre des charges locatives ; REJETTE la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par Madame [F] [Y] ; CONDAMNE Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] aux entiers dépens de la présente instance ; CONDAMNE Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier. Le cadre greffier Le juge

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 16 novembre 2012, reçu par Maître [N], notaire à [Localité 1], Madame [F] [Y] a acquis un immeuble en nature de maison d'habitation et parcelles de terre sis section de [Localité 2] lieu dit [Adresse 3] à [Localité 1]. Suivant acte sous seing privé en date du 07 février 2021, l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], a donné à bail à Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le payement d'un loyer mensuel de 750 € hors charges. Ce contrat a pris effet le 1er mars 2021. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2024, Monsieur [A] [S], représentant de l'ASBL FERME DE RACHAC, a notifié à Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] un congé pour vendre pour la date du 1er mars 2025. Ce courrier est revenu portant la mention « Pli avisé non réclamé ». Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, Monsieur [A] [S] a fait signifier à Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] ledit congé pour vendre avec prise d'effet au 1er mars 2025, au visa de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989. Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] n'ayant pas libéré le logement à cette date, le conseil de Monsieur [A] [S], représentant de l'ASBL FERME DE RACHAC, leur a rappelé le 09 avril 2025 les termes du congé donné afin de connaître les raisons justifiant leur maintien dans les lieux et la date prévue pour la libération de ces derniers. Il les a également mis en demeure de régler les loyers et charges impayés depuis septembre 2024. Ce courrier étant resté sans effet, Madame [F] [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2025, fait citer Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes, principalement aux fins de voir : - déclarer Madame [F] [Y] recevable et bien-fondée en ses demandes, - à titre principal, constater l'occupation sans droit ni titre de Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] dans le logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] suite au congé pour vendre délivré aux locataires, réceptionné le 15 juillet 2024, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [F] [Y], Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E], - en conséquence et en tout état de cause, * ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique, * condamner Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] à régler à Madame [F] [Y] la somme totale de 13 500 € à titre d'indemnité d'occupation ou de loyers le cas échéant, se détaillant comme suit : ¤ 9 000 € au titre des loyers impayés de septembre 2024 à août 2025 (750 x 12), ¤ 4 500 € au titre des charges impayées de septembre 2024 à août 2025 (375 x 12), * condamner Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] à régler à Madame [F] [Y] le payement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales jusqu'à l'entière libération des lieux, * condamner Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] à verser à Madame [F] [Y] la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, * rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, * débouter Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, * condamner Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] à verser à Madame [F] [Y] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, * condamner Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] aux entiers dépens d'instance. * * * Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE : Aux termes de l'article 1984 du Code civil, « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». La combinaison des articles 1985 et 1988 du même code permet de déduire que le mandat peut être donné verbalement tant qu'il ne concerne que des actes d'administration. Or, il résulte de l'article 544 du Code civil que la mise en location d'un bien n'est pas un acte de disposition mais un acte d'administration et que le bail de la chose d'autrui n'est pas nul par le simple fait qu'il n'est pas conclu par le propriétaire en personne, la location de la chose d'autrui étant expressément prévue par les dispositions de l'article premier de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Cette loi s'applique en effet aux personnes physiques ou morales, qui d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et notamment relatives à : l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis (article 1 1°). Madame [F] [Y] se prévaut d'un bail consenti et d'un congé délivré par l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S]. Aucun mandat de gestion n'est produit aux débats. Dans ses dernières écritures, la requérante se contente d'indiquer que l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], a agi pour son compte en qualité de gérant d'affaires ou mandataire, sans autre précision. Elle ajoute que, dans l'hypothèse où le bail serait considéré comme irrégulier, la requalification en bail verbal sera sollicitée. Les défendeurs, défaillants, ne formulent par principe aucune demande ou observation sur ce point. Il ressort cependant de leur courrier en date du 29 avril 2025 (pièce 7 demandeur) que la question de la propriété du bien immobilier loué et du rôle exact de Monsieur [A] [S] dans la relation contractuelle a pu être posée. Force est, en l'espèce, de constater tout d'abord que le mandat donné par Madame [F] [Y] à l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], concernait des actes d'administration, à savoir la conclusion d'un bail et la gestion d'un bien immobilier lui appartenant, et pouvait donc être conclu verbalement. Ensuite, ce mandat a reçu exécution puisque l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], a signé le bail et délivré congé. Enfin, Madame [F] [Y] continue, dans le cadre de la présente instance, à ce prévaloir de ce mandat. Dans ces conditions, il n'y a aucune raison de remettre en cause la qualité de l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], à représenter Madame [F] [Y] dans le cadre de la gestion locative du bien immobilier sis [Adresse 4]. II. SUR LA VALIDATION DU CONGE ET L'EXPULSION : Conformément à l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail tel que prévu au contrat. Le congé doit alors être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé et être reçu par le locataire au moins trois mois avant la fin du bail. Le bailleur ne peut donner congé que pour l’un des motifs énumérés par la loi, à savoir la mise en vente du bien loué, la reprise pour habiter ou un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, ce motif doit être mentionné expressément dans la lettre de congé. A la date d'effet du congé, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués et deviennent occupants sans droit ni titre. En l'espèce, Madame [F] [Y] justifie d'un contrat de bail conclu par son mandataire, l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par [A] [S], le 07 février 2021 (pièce 1 demandeur). D'une part, la bailleresse justifie avoir informé les locataires par courrier recommandé de son mandataire en date du 15 juillet 2024 de son intention de ne pas renouveler le contrat de bail afin de mettre en vente le bien. Ce courrier est revenu en portant la mention « Pli avisé et non réclamé » (pièce 3 demandeur). Un congé pour vendre a donc été signifié à Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024 (pièce 4 demandeur), conformément aux conditions et délais posés par les dispositions susvisées. Ce congé a en effet été délivré plus de trois mois avant l'expiration du bail le 1er mars 2025. D'autre part, le courrier précise bien qu'il est motivé par la volonté de vendre l'immeuble. En matière de bail meublé, aucune obligation de prix de vente au locataire n'est prévue. Le congé donné respecte donc les conditions requises par le loi. Dès lors, il y a lieu de constater la validité du congé délivré à la requête l'ASBL FERME DE RACHAC, représentée par Monsieur [A] [S], en qualité de mandataire de Madame [F] [Y]. Le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet de ce congé au 1er mars 2025 à minuit et Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E], se trouvent être occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT : Sur l'arriéré locatif L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". Aux termes de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. […] 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». L’article 1315 du Code civil, devenu l'article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Madame [F] [Y] établit dans l'assignation un décompte estimant que Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E] restent lui devoir la somme de 9 000 € au titre des loyers impayés (750 € x 12 mois) de septembre 2024 à août 2025, en ce compris les loyers impayés et indemnités d'occupation depuis mars 2025 inclus et la somme de 4 500 € au titre des charges locatives impayées de septembre 2024 à août 2025 (375 € x 12 mois). Elle actualise à l'audience sa demande à hauteur de 6 750 € de loyers et charges de septembre 2024 à février 2025 inclus (6 mois x 750 € = 4 500 € et 6 mois x 375 € = 2 250 €) et 15 750 € au titre des indemnités d'occupation de mars 2025 à avril 2026 (14 mois x 750 € = 10 500 € de loyers et 14 mois x 375 € = 5 250 € de charges) et précise que le payement des loyers n'a pas été repris avant l'audience. Monsieur [R] [E] et Madame [K] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative. Force est cependant de constater que certaines sommes imputées aux locataires ne sont pas dues. En effet, tout d'abord, le contrat de bail ne contient aucune mention contractuelle du payement d'une quelconque provision sur charges. Ensuite, Madame [F] [Y] ne produit pas d'avantage d'avenant prévoyant le règlement de provisions sur charges.