Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 24/09238

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2024 par dépôt à étude, Monsieur [M] [D] a assigné Madame [N] [B] en constatation de résiliation de bail et ses suites devant la présente Juridiction à l’audience du 05 mars 2025. Il expose que : par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2021, il a consenti un bail non-meublé d’habitation d’une durée de trois ans, prenant effet au 1er janvier 2022, renouvelable par tacite reconduction, à Madame [N] [B] ayant pour objet un appartement de type F3 et une cave correspondant respectivement aux lots n°427 et 378 sis au sein de l’ensemble immobilier «[Adresse 3] à [Localité 3] moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 650 euros outre une provision sur les charges locatives de 78,96 euros,le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges locatives deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux et en l’absence de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs dans le délai d’un mois,Madame [N] [B] n’honorant pas ponctuellement le paiement de son loyer, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1194,72 euros au principal en recouvrement du solde des loyers et charges locatives quittancés de janvier 2022 à mai 2023 outre les frais d’huissier lui a été signifié le 11 mai 2023. l’impayé n’a pas été régularisé par la locataire,cette dernière demeure redevable au 30 juin 2024 de la somme de 1384,24 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères. Il demande à la Juridiction de Céans de : le recevoir en ses demandes,constater la résiliation de plein droit du bail conclu par les parties le 13 décembre 2021 par l’effet de la clause résolutoire,constater que Madame [N] [B] se maintient sans droit ni titre dans les locaux donnés à bail,ordonner l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,juger qu’il sera procédé à l’égard du mobilier trouvé dans les lieux conformément aux dispositions des articles R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,condamner Madame [N] [B] au paiement de :la somme provisionnelle de 930,40 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 772,24 euros correspondant au montant du loyer au jour de l’assignation majoré de 10%, jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail,la somme provisionnelle de 416 euros correspondant au remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères recouvrable pour les années 2022 et 2023,acter du fait que pour l’année 2024, la défenderesse devra régler la somme de 220 euros,constater que M adame [N] [B] n’occupe pas le logement « en bon père de famille » et qu’elle cause régulièrement des nuisances et dégradations,condamner cette dernière au paiement des sommes suivantes à savoir :2354,30 euros au titre des frais de remise en état de la porte palière du logement,3500 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts à venir,220 euros au titre des frais de procès-verbal du constat du 11 mai 2023,2000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance du 11 mai 2023 et les éventuels frais d’exécution,débouter la défenderesse de l’ensemble de ses prétentions. L’affaire n’étant pas en état a fait l’objet de plusieurs renvois et en dernier à l’audience du 14 janvier 2026. Les parties étaient représentées par leurs conseils. Monsieur [M] [D] expose que : il est fondé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail en l’état du premier commandement de payer signifié à…

*** MOTIFS DE LA DECISION : Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur la recevabilité de l’action du demandeur au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 suite au commandement de payer signifié à la locataire le 27 juin 2025: L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose : « III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.  IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.» Monsieur [M] [D] ne justifie pas de la notification à la Préfecture du Var de ses demandes additionnelles tendant à voir constater la résiliation du bail conclu par les parties en l’état du commandement de payer signifié à la locataire postérieurement à la délivrance de l’assignation à savoir le 27 juin 2025. Dans ces conditions, ses demandes tendant à constater la résiliation du bail conclu par les parties au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur le fondement de l'acte du 27 juin 2025 et ses suites (condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, expulsion , sort des meubles) sont déclarées irrecevables. Sur la demande tendant à constater la résiliation du bail « pour récurrence des manquements » de la locataire à ses obligations contractuelles : Selon l’article 1722 du Code Civil, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. » En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve que les locaux loués à Madame [N] [B] aient été entièrement détruits de sorte qu’il ne peut se prévaloir des présentes dispositions pour faire constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse. Dans le même temps, il ne formule aucune demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail querellé en l’état des manquements contractuels allégués. Or le contrat de location conclu par les parties ne comporte aucune clause prévoyant que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquements d’une des parties et plus particulièrement de la locataire à ses obligations contractuelles. Par ailleurs, l’article 4 g de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui « prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Dans ces conditions, en l’absence de résiliation du bail, la relation contractuelle existant entre les parties se poursuit et Madame [N] [B] justifie d’un titre d’occupation des lieux de sorte que Monsieur [M] [D] sera débouté de ses demandes tendant à ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, condamner celle-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et à statuer sur le sort du mobilier se trouvant dans les lieux loués. Sur l'existence d'une dette locative : Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2021, Monsieur [M] [D] a consenti un bail non-meublé d’habitation d’une durée de trois ans, prenant effet au 1er janvier 2022, renouvelable par tacite reconduction à Madame [N] [B] ayant pour objet un appartement de type F3 et une cave correspondant respectivement aux lots n°427 et 378 situé à [Localité 3], au sein de l’ensemble immobilier «[Adresse 3] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 650 euros outre une provision sur les charges locatives de 78,96 euros et versement d’un dépôt de garantie correspondant à un terme de loyer. Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi, Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 16 de la loi N°2006-1776 du 28 décembre 2015 , le locataire est tenu « de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus ». Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, après avoir mis en délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire, en premier ressort : DECLARE irrecevable l’action de Monsieur [M] [D] en constatation de la résiliation du bail conclu par les parties et ses suites (demande en expulsion, paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, sort des meubles se trouvant dans le local donné à bail) sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au visa du commandement de payer signifié le 27 juin 2025 à Madame [N] [B], CONDAMNE Madame [N] [B] au paiement de la somme de quatre-mille-sept-cent-vingt et un euros et quatre-vingt-dix centimes (4721,90 euros) en recouvrement du solde des loyers et charges locatives quittancés pour la période comprise entre le 1er juin 2023 et le 30 juin 2026 somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement, DEBOUTE la défenderesse de sa demande de délais de paiement, CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à Monsieur [M] [D] : la somme de deux-mille-trois-cent-cinquante-quatre euros et trente centimes (2354,30 euros) en réparation de son préjudice matériel, la somme de deux-cent-vingt euros (220 euros) correspondant au coût du procès-verbal de constat dressé le 11 mai 2023, la somme de mille euros (1000 euros) à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de jouissance paisible des locaux loués, la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, DEBOUTE Monsieur [M] [D] pour le surplus de ses demandes, DEBOUTE Madame [N] [B] de l’intégralité de ses demandes, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, CONDAMNE Madame [N] [B] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût des commandements signifiés les 11 mai 2023 et 27 juin 2025 à la défenderesse, dépens qui seront recouvrés selon les dispositions combinées de l’article 696 du code de procédure civile et de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE