Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 25/09419

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, Monsieur [R] [Y] et Madame [R] [O] ont consenti à Monsieur [F] [B] et Madame [K] [A] son épouse un contrat de bail non-meublé d'habitation d'une durée de trois ans prenant effet au 1er novembre 2019, renouvelable par tacite reconduction, ayant pour objet une maison d'habitation comportant 5 pièces située à [Localité 4], [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1600 euros. Monsieur [F] [B] est décédé le 11 juillet 2023. Le 13 janvier 2025, les consorts [R] ont fait signifier à Madame [K] [A] veuve [F] un congé aux fins de vente pour le 31 octobre 2025. Madame [F] [A] s'est maintenue dans les lieux après l'expiration du préavis. Par acte de commissaire de Justice signifié le 8 décembre 2025, par dépôt en l'étude, Monsieur [R] [Y] et Madame [R] [O] ont assigné Madame [F] [A] à comparaître devant la présente Juridiction à l'audience du 28 janvier 2026 aux fins de voir constater la validité du congé et de statuer sur ses conséquences. Ils sollicitent de la Juridiction de Céans qu'elle : - déclare valide le congé pour vente signifié à la défenderesse le 13 janvier 2025 pour le 31 octobre 2025, - ordonne l'expulsion de Madame [F] [A] et de celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte journalière de 150 euros commençant à courir passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir , - fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er novembre 2025, à la somme de 1785,91 euros correspondant au montant du loyer actualisé et des charges, - condamne Madame [F] [A] au paiement de cette indemnité à compter du 1er novembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux de tous occupants, - condamne Madame [F] [A] au paiement des sommes suivantes à savoir : * 1786,82 euros au mois de novembre 2025 * 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'affaire n'étant pas en état a fait l'objet de plusieurs renvois et en dernier à l'audience du 10 juin 2026. Les parties étaient représentées par leurs conseils. Les consorts [R] maintiennent leurs prétentions initiales les modifiant en ce qu'ils poursuivent la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2871,82 euros arrêtée au mois de mai 2026 et sollicitent à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail en l'état d'une dette locative. Ils concluent au rejet des demandes formulées par la défenderesse. Madame [F] [A] soutient que : - le prix de vente est excessif et qu'il ne correspond pas au prix du marché, - elle bénéficie de la protection prévue par l'article 15-3 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le congé qui lui a été délivré ne lui est pas opposable, - les revenus à prendre en compte sont ceux des années 2023 et 2024. Elle demande de : - à titre principal : * prononcer la nullité du congé pour vendre querellé, * dire qu'il lui est inopposable, * rejeter la demande des bailleurs, - à titre subsidiaire : * lui accorder un délai de 36 mois pour libérer les lieux * condamner les demandeurs au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile et prononcer en premier ressort.

************* MOTIFS : Sur l'objet du litige : L'article 4 du code de procédure civile dispose, dans son premier alinéa, que "l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties." Il résulte de l'application de ces dispositions que l'opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Les demandes de " dire et juger " et les "constater" ainsi que les "donner acte" ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi; en conséquence, la présente Juridiction ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Sur le principal : Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi applicable au présent litige dispose : " I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L.511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente.

PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, après avoir mis en délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort ; CONSTATE la validité du congé pour vendre signifié à Madame [K] [A] veuve [F] le 13 janvier 2025 pour le 31 octobre 2025, DIT qu'à compter du 31 octobre 2025 à minuit, cette dernière est dépourvue de tout droit ou titre d'occupation du local d'habitation qui lui a été donné à bail situé à [Localité 4], [Adresse 3], DEBOUTE Madame [K] [A] veuve [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux, ORDONNE la libération des lieux querellés par cette dernière, sous astreinte journalière provisoire de cent euros (100 euros) commençant à courir, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de soixante jours, délai à l'issue duquel l'astreinte prononcée pourra être liquidée, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [K] [A] veuve [F] et à celle de tous occupants de son chef, des locaux litigieux à savoir une maison d'habitation comportant 5 pièces située à [Localité 4], [Adresse 3] conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution auxquelles il n'y a pas lieu de déroger, FIXE à la somme de mille-sept-cent-quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-onze centimes (1785,91 euros) l'indemnité mensuelle d'occupation, CONDAMNE Madame [K] [A] veuve [F] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des règlements effectués par la défenderesse postérieurement au 31 octobre 2025 ; CONDAMNE Madame [K] [A] veuve [F] à régler à Monsieur [R] [Y] et Madame [R] [O] la somme de mille euros (1000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les demandeurs pour le surplus de leurs prétentions, DEBOUTE Madame [K] [A] veuve [F] de l'intégralité de ses demandes, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, CONDAMNE Madame [K] [A] veuve [F] aux entiers dépens de la procédure. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE