Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 25/06790

EXPOSÉ DU LITIGE :   Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2017 ayant pris effet le jour même, Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] ont consenti à Madame [I] [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 670 €, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] ont fait signifier à Madame [I] [J] un commandement de payer pour un montant de 1 528,17 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.   Par notification électronique du 25 juin 2025, Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).   Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] ont fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l’acte sous seings privés ayant pris effet le 1er mars 2017 a joué son plein effet, - Constater la résiliation du bail du 1er mars 2017 aux torts exclusifs de Madame [I] [J], - Ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre à [Localité 4], [Adresse 2] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - Condamner Madame [I] [J] à payer aux requérants la somme de 1 788,17 € à titre provisionnel, - Condamner Madame [I] [J] à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, soit 715 € et ce, jusqu’au départ effectif des lieux loués, - Condamner Madame [I] [J] à payer aux parties demanderesses la somme de 350€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [I] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût des présentes et du commandement de payer visant la clause résolutoire. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 2 septembre 2025.   À l'audience du 24 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4 767 € arrêtée au 1er juin 2026 (mois de juin inclus).   Madame [I] [J] était représentée par son conseil. Elle se réfère à des conclusions et pièces déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande : A titre principal : - Se déclarer incompétent pour statuer en référé sur la demande d’expulsion et de paiement des loyers, A titre subsidiaire : - Débouter Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] de leur demande d’expulsion, - Lui accorder deux ans de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil, - Débouter Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] de leurs autres demandes, moyens fins, et conclusions. Au soutien de ses prétentions, Madame [I] [J] fait état de contestations sérieuses s’agissant du montant réclamé au titre des loyers et des charges aux termes du commandement de payer. Elle indique que les bailleurs ne justifient pas de l’augmentation des loyers et des charges. Elle considère que la clause résolutoire visée dans le commandement n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où les bailleurs ont perçu une partie des sommes dues par le versement des prestations sociales. Elle soutient être de bonne foi en indiquant avoir rempli son obligation de paiement jusqu’au mois d’avril 2025 et explique ses difficultés financières en raison de l’absence de versement de ses droits sociaux. Elle ajoute qu’elle va bénéficier d’une régularisation importante de la CAF lui permettant de solder sa dette.

  MOTIVATION   I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 2 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] ont régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 25 juin 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.   Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.   En l’espèce, le bail d’habitation ayant pour objet la location d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 670 € et une provision sur les charges locatives de 10 €, contient une clause résolutoire en son paragraphe X qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement des loyers ou des provisions sur les charges locatives, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 24 juin 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 528,17 €. S’agissant des contestations émises par Madame [I] [J] tenant au montant des loyers et des charges quittancés, il convient d’observer que le contrat de bail prévoit en son paragraphe VI une clause de révision et que les bailleurs versent aux débats les avis d’impôt locaux de 2021 à 2025 permettant de justifier de la taxe d’ordures ménagères ainsi que les justificatifs des charges de copropriété de juin 2019 à décembre 2025, de sorte que le montant sollicité n’apparait pas sérieusement contestable. Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2017 à compter du 24 août 2025. Sur l'indemnité d'occupation   Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.   Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.   L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, l'indemnité d'occupation peut être fixée à la somme de 700 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation, soit au 24 août 2025. Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.   En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. S’agissant de la demande de provision au titre de la dette locative, l’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 24 juin 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 1er juin 2026, que Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] rapportent la preuve de l'arriéré locatif. Par ailleurs, il convient de relever que le contrat de bail prévoit une clause de révision du loyer et que les provisions sur charges quittancées correspondent à ce qui a été prévu contractuellement par les parties. De plus, le montant quittancé par les bailleurs au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 (133€) et pour l’année 2025 (135€) est justifié par la production des taxes foncières correspondantes. Dans ces conditions, les sommes sollicitées n’apparaissent pas sérieusement contestables, étant observé que les bailleurs ne réclament pas d’autres charges recouvrables que celles relative aux ordures ménagères.   Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du contrat de bail, soit en l’espèce, au 24 août 2025 à minuit, les bailleurs ne sont pas fondés à recouvrer le loyer et les provisions sur charges locatives prévus contractuellement. A cette date, le décompte locatif présente un solde débiteur s’élevant à la somme de 1 635 €. En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [J] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] la somme non sérieusement contestable de 1 635 €, au titre des loyers et charges exigibles au 24 août 2025 (échéance du mois d’août incluse).

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [I] [J] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 700 € par mois ; CONDAMNONS Madame [I] [J] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] à titre de provision la somme non sérieusement contestable de 1 635 € au titre des loyers et charges locatives exigibles au 24 août 2025 (échéance du mois d’août incluse) ; CONDAMNONS Madame [I] [J] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] à titre de provision à compter du 25 août 2025 l’indemnité mensuelle d’occupation fixée plus avant et ce jusqu’à la libération effective des biens querellés de tous occupants ; REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [I] [J] ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   CONDAMNONS Madame [I] [J] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [I] [J] aux seuls dépens de l'instance effectivement supportés par Monsieur [P] [F] et Madame [D] [Y] épouse [F], en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 juin 2025 ;   RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE