Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 25/09113

EXPOSÉ DU LITIGE :   Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2025 ayant pris effet le 20 mars 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a consenti à Madame [W] [H] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], Parfum de Provence, [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 568,34 €, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Madame [W] [H] un commandement de payer pour un montant de 1 355,66 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.   Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir : - Constater la résiliation des deux baux liant les parties à la date du 16 septembre 2025, - Ordonner l’expulsion de Madame [W] [H] de l’appartement porte n°B105 sis à [Localité 3] [Adresse 5], 1er étage et de l’emplacement de stationnement n°61 sis à la même adresse ainsi que celle de tout occupant de son chef, - Dire et juger que le Commissaire de Justice instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la force publique et un serrurier si besoin est, - Condamner Madame [W] [H] au paiement d’une somme provisionnelle en principale de 3 469,15 euros en représentation de l’arriéré locatif arrêté provisoirement au 6 octobre 2025, somme à valoir et à parfaire au jour de la décision à rendre, - Condamner Madame [W] [H] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, due à compter de la date de la résiliation des baux et ce, jusqu’à libération effective des lieux, - Condamner la requise au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la requise aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement et de la dénonce.   L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 1er décembre 2025.   À l'audience du 24 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 614,69 € arrêtée au 31 mai 2026 (mois de mai inclus). Elle ajoute qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement convenus avec Madame [W] [H], avec suspension de la clause résolutoire qui reprendra ses effets si l’accord n’est pas respecté.   Madame [W] [H], représentée par son conseil, demande de voir : A titre principal : - Juger qu’un accord amiable est intervenu entre les parties de sorte que le litige est devenu sans objet, A titre subsidiaire : - Statuer ce que de droit sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, - Suspendre les effets de la cluse résolutoire, - Lui accorder les plus larges délais de paiement, sur trois années à compter du jugement à intervenir, En tout état de cause, - Débouter la SAS SOLINTER ACTFIS 1 de sa demande de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.   Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l'audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

  MOTIVATION   I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 1er décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.   La SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie du signalement fait auprès des organismes payeurs des aides au logement (CAF) en vue d'assurer le maintien du versement des aides, formalité qui permet de réputer constituée la saisine de la CCAPEX le 17 juillet 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.   Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 16 juillet 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 355,66 €.   Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicables en l’espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 16 septembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 mars 2025 à compter du 16 septembre 2025. Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.  En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 31 mai 2026 à la somme de 5 614,69€, que la SAS SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l'arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Madame [W] [H]. La créance de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 n'est donc pas sérieusement contestable.   En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [H] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme provisionnelle de 5 614,69 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2026 (échéance du mois de mai incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [W] [H] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance. Sur la demande de délais de paiement   Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Suivant l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.   Nonobstant la qualité de juge de l'évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2 , 11 mai 2000).   En l'espèce, les parties s’accordent sur des modalités de paiement de la dette locative au regard de la reprise du paiement des loyers courants par Madame [W] [H] et produisent à cet effet un accord écrit signé. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Madame [W] [H], selon modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il est rappelé qu’en cas d’impayé et/ou de non-respect par le défendeur des modalités de paiement édictées par la présente ordonnance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra plein et entier effet, en conséquence de quoi la demanderesse pourra immédiatement faire procéder à l'expulsion de la défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, le défendeur devant en ce cas payer à la demanderesse une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, sans majoration ni indexation, jusqu'à la libération effective des lieux.   II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES L'article 40 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, modifié par la loi n°2010-1557 du 29 décembre 2010, fixe les conditions de participation aux frais du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Il convient de rappeler que le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est uniquement dispensé du paiement de ses propres frais (frais irrépétibles et dépens) survenus à l'occasion de l'instance et non de ceux qui pourraient, le cas échéant, être mis à la charge de son adversaire.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, et DISONS que si Madame [W] [H] règle à l'échéance les loyers courants augmentés de l'échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;   DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l'échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ; DISONS qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l'échéance susvisée : - la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, - il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Madame [W] [H] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - Madame [W] [H] sera tenue au paiement d'une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la première échéance impayée, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus; RAPPELONS que ces délais suspendent les voies d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé ;   DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [W] [H] aux seuls dépens de l'instance effectivement supportés par la SAS SOLINTER ACTIFS 1, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE