Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 26/00922

EXPOSÉ DU LITIGE   Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2020 ayant pris effet le 2 novembre 2020, la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d’HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) a consenti à Madame [E] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 524,65€, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [E] [X] un commandement de payer pour un montant de 1 080,82 € en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir : - Débouter Madame [E] [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à venir, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 6 novembre 2025 minuit, - Constater la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [E] [X] en date du 27 octobre 2025 avec effet au 2 novembre 2025, - Ordonner l'expulsion de corps de la locataire et de tout occupant de son chef du logement en faisant s'il y a lieu d'y procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à venir et jusqu'à parfaite et complète libération des lieux, - Ordonner que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamner Madame [E] [X] à payer au bailleur la somme provisionnelle de 1612,25 € arrêtée au 5 décembre 2025 déduction faite des frais d'huissier à parfaire jusqu'à parfaite et complète libération des lieux, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation, somme correspondant à l'arriéré locatif dû jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'indemnité d'occupation mensuelle due en raison de son maintien abusif dans les lieux, égale au montant du loyer et des charges, - Condamner Madame [E] [X] à payer au bailleur, en raison de son maintien abusif dans les lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n'était pas résilié, laquelle sera indexée suivant les mêmes règles que le contrat de bail et ce à compter 7 novembre 2025 jusqu'à libération des lieux effectif matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - Juger que si le maintien illicite dans les lieux par Madame [E] [X] devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonne à intervenir, - Condamner Madame [E] [X] à payer au bailleur la somme de 960 € les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer pour la défense de ses intérêts au visa de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [E] [X] à payer au bailleur les entiers dépens de l'instance en ceux compris le coût du commandement de payer.   L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 27 janvier 2026.   Après avoir fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 mars 2026 à la demande de la défenderesse, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 juin 2026 lors de laquelle, la SA 1001 VIES HABITAT représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 388,08 € arrêtée au 15 juin 2026 (mois de juin inclus).

MOTIVATION   A titre liminaire, il y a lieu de relever qu’il n’a pas été fait droit au courrier électronique reçu après l’audience par lequel Madame [E] [X] sollicitait le renvoi de l’affaire, la défenderesse ne s’étant pas présentée à l’audience et ayant déjà bénéficié, lors de la précédente audience, d’un renvoi de plusieurs mois de nature à lui permettre d’assurer utilement sa défense. I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 27 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie du signalement fait auprès des organismes payeurs des aides au logement (CAF) en vue d'assurer le maintien du versement des aides, formalité qui permet de réputer constituée la saisine de la CCAPEX le 23 septembre 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de la SA 1001 VIES HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.   Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.   En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 25 septembre 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 080,82 €.   Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l'espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 25 novembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 octobre 2020 à compter du 25 novembre 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n'y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l'expulsion, n'étant pas établi qu'une exécution volontaire de la décision n'aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l'indemnisation de son préjudice né de l'occupation illicite de son bien par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Sur l'indemnité d'occupation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.   Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur une créance contractuelle ou l'indemnisation d'un préjudice.   Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.   Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.   Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.   L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 novembre 2025, Madame [E] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de cette date d’un montant égal au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation, soit la somme de 632,43 € par mois, somme suffisante à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux. La demande d’indexation de l’indemnité d’occupation sera rejetée. Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.   En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

  ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [E] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [E] [X] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 632,43 € par mois ;    REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ; CONDAMNONS Madame [E] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 2 111,31 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 juin 2026 (échéance de juin incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2026 sur la somme de 1 612,25 € et de la présente décision pour le surplus, sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [E] [X] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance ; CONDAMNONS Madame [E] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;   REJETONS la demande d'astreinte formée par la SA 1001 VIES HABITAT ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   CONDAMNONS Madame [E] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [E] [X] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 25 septembre 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE