Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 26/01066

EXPOSÉ DU LITIGE :   Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2025 ayant pris effet le 5 mai 2025, la SA ERILIA AZUR ESTEREL a consenti à Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], [Adresse 4], à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 938,04 €, outre une provision pour charges. Par actes de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la SA ERILIA AZUR ESTEREL a fait signifier à Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] un commandement de payer pour un montant de 3 907,66 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.   Par notification électronique du 18 septembre 2025, la SA ERILIA AZUR ESTEREL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, la SA ERILIA AZUR ESTEREL a fait assigner Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir : - Constater que le commandement en date du 18 septembre 2025 est demeuré infructueux, - Constater la résiliation de plein droit en date du 2 mai 2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, - Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - Prononcer la condamnation solidaire des locataires, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3 907,66 €, - A compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyer et charges que les locataires auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués, - Prononcer la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, - Voir prononcer la condamnation solidaire des locataires au remboursement des frais exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 232,90 €, - Voir prononcer la condamnation solidaire au paiement de tous les frais et dépens de la présence instance. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 29 janvier 2026.   À l'audience du 24 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA ERILIA AZUR ESTEREL représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 997,31 € arrêtée au 10 juin 2026 (mois de juin inclus). Il fait également état de difficultés de voisinage, notamment en raison des chiens des locataires.   Monsieur [Z] [A] n’était pas présent, ni représenté. Madame [X] [H] était comparante en personne. Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite une suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Au soutien de ses demandes, elle indique qu’elle vient de signer un contrat de travail à durée indéterminée et qu’une demande de FSL est en cours. Elle ajoute également qu’un virement d’environ 1 800 € va être fait dans la semaine qui suit l’audience. Elle précise que Monsieur [Z] [A] est militaire et perçoit 2 000 € de revenus et qu’elle-même travaille à temps partiel et perçoit le SMIC. Elle ajoute que leur foyer se compose de cinq enfants à charge et qu’ils perçoivent également des prestations sociales de la CAF.

MOTIFS DE LA DECISION :   I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 29 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, la SA ERILIA AZUR ESTEREL a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 18 septembre 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de la SA ERILIA AZUR ESTEREL aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.   Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 18 septembre 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 3 907,66 €.   Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines applicable en l'espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 30 octobre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 mai 2025 à compter du 30 octobre 2025. Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.   En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation du 2 mai 2025, du commandement de payer délivré le 18 septembre 2025 et du dernier décompte de la créance produit, que la SA ERILIA AZUR ESTEREL rapporte la preuve d’un arriéré locatif, qui doit être redressé au regard des considérations qui suivent.   En effet, il convient de déduire du décompte présenté arrêté au 10 juin 2026 à la somme de 2 997,31 €, les sommes dont la créance n'est pas établie de façon incontestable, à savoir les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, ainsi que les éventuels surloyers dont la créance n'est pas établie, montants qui y sont imputés à hauteur d'une somme totale de 361,86 € (183,53 € + 178,33 €) . Il est demandé la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H]. Même si les locataires sont co-titulaires du bail, leur solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une clause insérée dans le contrat de bail conformément à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En l'espèce, une clause de solidarité étant prévue au bail, chacun des colocataires est donc tenu au paiement de la totalité du loyer et des charges, même si l'autre ne paie pas sa part. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] à payer solidairement à la SA ERILIA AZUR ESTEREL la somme provisionnelle de 2 635,45 € (2 997,31 € - 361,86 €), au titre des sommes dues au 10 juin 2026 (échéance du mois de juin incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance. Sur la demande de délais de paiement   L'article 24-V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA ERILIA AZUR ESTEREL que Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] ont procédé à un virement de 975 € le 25 février 2026, à un virement de 2 000 € le 25 mars 2026, à un virement de 1 000 € le 24 avril 2026 et un virement de 468,20 € le 5 mai 2026, pour un loyer résiduel et une provision sur charges actualisés de 468,20 €, de sorte qu’ils justifient de la reprise des loyers courants et d’un supplément à titre de remboursement partiel de la dette locative. Par ailleurs, ils font état de ressources stables, Monsieur [Z] [A] étant militaire et Madame [X] [H] étant salariée en contrat à durée indéterminée à temps partiel depuis le 22 juin 2026 en qualité d’assistante de vie, de sorte qu’ils apparaissent en capacité de régler leur dette locative. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais selon les modalités prévues au dispositif. L’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] justifiant d’une reprise du versement intégral du dernier loyer avant la date d’audience et être en mesure de s’acquitter de l’entièreté de la dette suivant des règlements échelonnés, il y a lieu de faire droit à sa demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant 24 mois, et disons que si Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] règlent à l'échéance les loyers courants augmentés de l'échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;   DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l'échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ; DISONS qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l'échéance susvisée : - la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ; - il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la première échéance impayée, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus ; RAPPELONS que ces délais suspendent les voies d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   CONDAMNONS Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] in solidum à payer à la SA ERILIA AZUR ESTEREL la somme de 232,90 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [A] et Madame [X] [H] in solidum aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 18 septembre 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE