Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 26/02843

EXPOSÉ DU LITIGE :   Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2021 ayant pris effet le 23 mars 2021, Monsieur [C] [R] a consenti à Monsieur [P] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 €, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025, Monsieur [C] [R] a fait signifier à Monsieur [P] [N] un commandement de payer pour un montant de 1 833,03 € en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 26 décembre 2025, Monsieur [C] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).   Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2026, Monsieur [C] [R] a fait assigner Monsieur [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation liant les parties à la date du 24 février 2026, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, de l’appartement et de ses annexes situés [Adresse 4], et ce à défaut de libération volontaire des lieux, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - Juger que le Commissaire de justice instrumentaire pourra, pour l’exécution de la décision à intervenir, requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si nécessaire, - Juger que Monsieur [P] [N] est de mauvaise foi et dire n’y avoir lieu à appliquer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution, - Condamner Monsieur [P] [N] à lui payer, à titre de provision, la somme de 2 350€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2026, sauf à parfaire au jour de l’audience, - Condamner Monsieur [P] [N] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges en vigueur au jour de la résiliation du bail, soit 633,03 € par mois, due à compter du 25 février 2026 et jusqu’à libération effective et complète des lieux, avec remise des clés, - Condamner Monsieur [P] [N] à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Monsieur [P] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 décembre 2025. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 7 avril 2026.   À l'audience du 24 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [C] [R] représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 912,20 € arrêtée au 10 juin 2026 (mois de juin inclus).   Monsieur [P] [N] n'était ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné.   Le diagnostic social et financier reçu ayant fait l'objet d'un PV de carence, il n'a pu en être donné lecture à l'audience.   L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

  MOTIVATION   I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 7 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, Monsieur [C] [R] a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 26 décembre 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de Monsieur [C] [R] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.   Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.   En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 24 décembre 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 833,03 €.   Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l'espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 24 février 2026 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 mars 2021 à compter du 24 février 2026. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Il n'y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l'expulsion, n'étant pas établi qu'une exécution volontaire de la décision n'aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l'indemnisation de son préjudice né de l'occupation illicite de son bien par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Monsieur [C] [R] sera par ailleurs débouté de sa demande tendant à écarter le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution en l’absence de caractérisation suffisante de la mauvaise foi du locataire. Sur l'indemnité d'occupation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.   Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur une créance contractuelle ou l'indemnisation d'un préjudice.   Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.   Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.   Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.   L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, l'indemnité d'occupation peut être fixée à la somme de 633,03 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation. Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.   En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [P] [N] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 633,03 € par mois ;   CONDAMNONS Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [C] [R] la somme provisionnelle de 3 754,54 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 juin 2026 (échéance de juin incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [P] [N] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance ; CONDAMNONS Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [C] [R] à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux ; REJETONS la demande d'astreinte formée par Monsieur [C] [R] ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   CONDAMNONS Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [C] [R] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [P] [N] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 décembre 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE