Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 26/03204

EXPOSÉ DU LITIGE   Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023 ayant pris effet le même jour, Madame [P] [G] a consenti à Monsieur [J] [B] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 430 €, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, Madame [P] [G] a fait signifier à Monsieur [J] [B] un commandement de payer pour un montant de 996,97 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.   Par notification électronique du 10 novembre 2025, Madame [P] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2026, Madame [P] [G] a fait assigner Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir : - Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et application de l’article 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence, prononcer l’expulsion de Monsieur [J] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des locaux qu’il occupe à savoir un studio situé [Adresse 5] conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - Condamner Monsieur [J] [B] à payer la somme de 2 840,27 € à titre de provision, comptes arrêtés au 31 mars 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail, de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du Code civil, - Condamner Monsieur [J] [B] en vertu de l’article 1240 et 1760 du Code civil, au paiement à titre provisionnel, d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé de la décision à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail, - Condamner Monsieur [J] [B] à payer la somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil, - Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, - Condamner Monsieur [J] [B] aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présenté assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présence procédure. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 22 avril 2026.   À l'audience du 24 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Madame [P] [G] représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 806,17 € arrêtée au 1er juin 2026 (mois de juin inclus).   Monsieur [J] [B] n'était ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné.   Le diagnostic social et financier reçu ayant fait l'objet d'un PV de carence, il n'a pu en être donné lecture à l'audience.   L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

  MOTIVATION   I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 22 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, Madame [P] [G] a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 10 novembre 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de Madame [P] [G] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.   Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 29 octobre 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 996,97 €.   Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l'espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 29 décembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2023 à compter du 29 décembre 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.   Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur une créance contractuelle ou l'indemnisation d'un préjudice.   Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.   Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.   Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.   L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, l'indemnité d'occupation peut être fixée à la somme de 456,45 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 décembre 2025, Monsieur [J] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 456,45 €, conformément à la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux. La demande de révision sera dès lors rejetée. Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.   En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation du 12 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 29 octobre 2025 et du dernier décompte de la créance produit, que Madame [P] [G] rapporte la preuve d’un arriéré locatif, qui doit être redressé au regard des considérations qui suivent.   En effet, il convient de déduire du décompte présenté arrêté au 1er juin 2026 à la somme de 3 806,17 €, les sommes dont la créance n'est pas établie de façon incontestable, à savoir les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, ainsi que les éventuels surloyers dont la créance n'est pas établie, montants qui y sont imputés à hauteur d'une somme totale de 35 € (17,50 € + 17,50 €). En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [B] à payer à Madame [P] [G] la somme provisionnelle de 3 771,17 € (3 806,17 € - 35 €), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 1er juin 2026 (échéance du mois de juin incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [J] [B] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025 sur la somme de 996,97 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

  ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [B] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 456,45 € par mois ;   REJETONS la demande de révision de l’indemnité d’occupation ; CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à Madame [P] [G] la somme provisionnelle de 3 771,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juin 2026 (échéance de juin incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025 sur la somme de 996,97 € et à compter de la présente décision pour le surplus, sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [J] [B] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance ; CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à Madame [P] [G] à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;   DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à Madame [P] [G] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [J] [B] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 octobre 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE