Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 25/08034

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte de commissaire de Justice en date du 22 octobre 2025, signifié par remise en l'étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1] " représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Grand Bleu, a assigné Monsieur [N] [Q] en paiement des charges devant la présente juridiction à l'audience du 10 décembre 2025. Il poursuit la condamnation du défendeur à lui régler les sommes suivantes à savoir : * 1194,04 euros au titre des appels de fonds (gestion courante, travaux, fonds de prévoyance travaux) et charges selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 février 2023, * 1271,16 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, * 8,93 euros au titre des intérêts de retard depuis le 16 août 2023 jusqu'au 28 février 2024, * 2600 euros à titre de dommages et intérêts, * 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'affaire n'étant pas en état a fait l'objet de plusieurs renvois et en dernier à l'audience du 10 juin 2026. Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1] " était représenté à l'audience par son conseil. Il conclut au bien-fondé de ses prétentions faisant valoir que les frais imputés au défendeur correspondent à des actes précisément identifiés (mise en demeure et relances successives, sommations de payer ; commandement, constitution du dossier transmis à l'huissier puis à l'avocat) qui sont intervenus dans un contexte d'impayés persistants depuis 2022. Il actualise sa créance à la somme de 2901,54 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2026. Il s'oppose à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur relevant que ce dernier persiste à ne procéder à aucun règlement en dépit de l'assignation qui lui a été délivrée et qu'il ne justifie ni de sa bonne foi ni de sa volonté d'apurer la dette. Monsieur [N] [Q] soutient que les frais qui lui sont facturés par le demandeur ne sont pas justifiés et abusifs. Il demande de : - à titre principal débouter la SAS Foncia Grand Bleu de l'ensemble de ses demandes et de limiter sa condamnation au paiement de la somme de 1498, 51 euros correspondant aux charges de copropriété, - à tire subsidiaire lui accorder un échéancier de paiement sur une durée de deux ans, - en tout état de cause, condamner la SAS Foncia Grand Bleu à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile et prononcée en premier ressort.

************* MOTIFS : Sur la créance du syndicat au principal : Conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'article 14-1 de ladite loi rappelle que "les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale". L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que "I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant : 1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ; 2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ; 3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ; 4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur. II.-L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté. III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. " Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l'approbation des comptes. De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l'assemblée pour justifier l'absence de paiement des provisions sur charges et charges. Il n'est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l'assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Aux termes des dispositions de l'article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur". L'article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au sixième alinéa du I de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ; 8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l'article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965. Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble. Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. L'article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait.

PAR CES MOTIFS : La Quatrième Chambre civile près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, en premier ressort ; CONDAMNE Monsieur [N] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1] " : - la somme de deux-mille-deux-cent-sept euros et soixante et un centimes (2207,61 euros) arrêtée au 1er juin 2026, au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux obligatoire Loi ALUR) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 30 septembre 2022 au 1er avril 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation et ce jusqu'à parfait paiement, - la somme de mille euros (1000 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier - la somme de mille-cinq-cents euros (1500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1] " pour le surplus de ses prétentions, REJETTE l'intégralité des demandes formulées par le défendeur, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, CONDAMNE Monsieur [N] [Q] aux entiers dépens de la procédure. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE