Tribunal judiciaire, ch1 cab1 cont civil gal, 28 juillet 2026 — n° 21/03075

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] de l’intégralité de leurs demandes ; DEBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Landot & Associés. ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; REJETTE le surplus des demandes. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 11 août 2018, Monsieur [K] [G] et Madame [Q] [H] ont confié un mandat de vente à la SASU CENTURY 21 - Agence [T] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], au prix de 229 000 euros. Une promesse de vente a été conclue le 31 août 2018 entre Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] d’une part et Monsieur [G] et Madame [H] d’autre part, suivie d’un acte authentique de vente du 23 novembre 2018 pour le prix de 229 000 euros. Postérieurement à la vente, Monsieur [L] et Madame [X] ont dénoncé l'existence de plusieurs désordres affectant ce bien. Par ordonnance de référé du 31 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Melun a ordonné une expertise judiciaire du bien, dont le rapport a été déposé le 29 octobre 2020. Par actes d’huissier des 28 avril 2021 et 7 mai 2021, Monsieur [L] et Madame [X] ont fait assigner Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] devant le tribunal judiciaire de Melun afin d’obtenir une réduction du prix de vente et l’indemnisation de leurs préjudices. La clôture de l’instruction est intervenue 19 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, Monsieur [L] et Madame [X] demandent au tribunal de : Condamner in solidum Monsieur [G] et Madame [H] à leur payer la somme de 10 344,54 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier ;Condamner Monsieur [G] et Madame [H] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant des désordres ; Condamner in solidum Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral découlant d’une réticence dolosive de leur part ; « Condamner au paiement de la somme de 66 708,95 euros € en réparation du préjudice économique » ; Débouter Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] de leurs demandes ;Condamner in solidum Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Jessica FIEVEZ. Au soutien de leur demande en réduction du prix de la vente, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, Monsieur [L] et Madame [X] font valoir que le bien est affecté de plusieurs désordres concernant notamment un vélux, les salles d'eau et les pièces situées au sous-sol, générant des infiltrations, des problèmes d'étanchéité ainsi que des phénomènes d'humidité et de moisissures. Ils soutiennent que ces désordres étaient antérieurs à la vente au regard des constatations expertales, qu'ils n'étaient pas décelables lors des visites, réalisées hors temps de pluie, et qu'ils n'ont été révélés qu'à l'occasion de l'occupation du bien et des investigations réalisées dans le cadre de l'expertise judiciaire. Ils font valoir que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acquis le bien ou l’auraient acquis à un prix inférieur et que le coût des travaux nécessaires à leur réparation doit être déduit du prix acquitté lors de l'acquisition. Ils soutiennent également, se fondant sur les articles 1137 et 1241 du code civil, que Monsieur [K] [G], Madame [Q] [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] avaient connaissance des désordres affectant le bien avant la vente et qu'ils ont volontairement omis d'en informer les acquéreurs. Ils font valoir que les désordres trouvent leur origine dans des défauts d'entretien anciens ainsi que dans des travaux réalisés antérieurement à la vente du bien. Ils soutiennent que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence de ces désordres compte tenu de leur occupation prolongée du bien avant la vente.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales des acquéreurs Sur les prétentions des acquéreurs fondées sur la garantie des vices cachés Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Selon les articles 1643 et 1644 du même code, le vendeur répond des vices cachés même lorsqu'il les ignorait, sauf stipulation contraire valable, l'acquéreur pouvant alors solliciter soit la résolution de la vente soit une réduction du prix. Il appartient à l'acquéreur qui invoque cette garantie de démontrer la réunion de trois conditions, à savoir l’existence d’un vice antérieur ou concomitamment à la vente, le caractère caché des vices lors de la vente, et la gravité de ces vices rendant la chose impropre à son usage ou diminuant le prix de manière substantielle. Sur l’existence de vices antérieurs à la vente En l’espèce, à titre liminaire, il convient d’écarter les griefs portés contre l’expertise pour défaut de représentation des vendeurs aux opérations expertales, le rapport en résultant ayant été versé aux débats et ayant pu être débattu contradictoirement dans ce cadre, et aucune demande de contre-expertise ou d’annulation de l’expertise n’ayant été formulée. Ceci étant précisé, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la maison d’habitation achetée par Monsieur [L] et Madame [X] présente plusieurs désordres affectant notamment le vélux situé à l'étage, différentes pièces d'eau, certaines parties du sous-sol ainsi que les terrasses extérieures et l’installation électrique, ce dernier désordre n’étant pas invoqué par les demandeurs. L'expert relève l'existence d'infiltrations récurrentes, de phénomènes d'humidité et de moisissures, de défauts d'étanchéité et de diverses non-conformités affectant certains travaux anciens. Il indique également que la majorité de ces désordres trouvent leur origine dans la vétusté des lieux, le manque d’entretien de la maison d’habitation, l’absence de ventilation ou encore les travaux qui ont été réalisés de longue date, sans pouvoir dater précisément l'ensemble des interventions litigieuses. Il indique toutefois que les travaux ont été réalisés pour la plupart au moment de la construction de la maison soit en 1976. De plus, si les vendeurs font valoir que les désordres pourraient trouver leur origine dans le changement du système de chauffage postérieurement à la cession, cet argument n’est étayé par aucune note technique sur l’installation nouvelle, et l’expert ne soulève aucune difficulté de chauffage. Les désordres constatés doivent dès lors être regardés comme antérieurs à la vente intervenue le 23 novembre 2018. Sur le caractère caché des vices Concernant les désordres invoqués résultant de défauts d'étanchéité du vélux et d’éléments des salles de bains, ou d’une humidité des lieux, il apparait qu’ils ne pouvaient être constatés lors de simples visites du bien. En effet, les acquéreurs exposent que certains phénomènes n'ont pu être révélés qu'à l'usage du bien, par temps de pluie ou lors des investigations techniques réalisées dans le cadre des opérations d'expertise, ce qui n’est pas contredit par l’expert. De plus, les vendeurs eux-mêmes précisent que durant leur habitation, précédant de peu la vente, aucun désordre de ce type n’était visible. Ces désordres seront donc considérés cachés lors de la vente. En revanche, certains facteurs d’infiltrations ou de défaut de ventilation étaient visibles au regard des photographies et analyses figurant à l’expertise, à savoir la désolidarisation de certains éléments des terrasses, les fissures affectant l’une d’elles, et la vétusté manifeste d’une VMC dans l’une des salles d’eau. Les désordres relatifs à ces désolidarisations, fissures, et à la VMC concernée ne sont donc pas constitutifs de vices cachés. Concernant l’installation électrique, si l’expertise constate le caractère apparent des défauts afférents, ils ne sont plus invoqués par les demandeurs, étant en tout état de cause évoqués par l’acte de vente. Sur le degré de gravité des vices Le rapport d’expertise expose que les désordres constatés ne rendent pas la maison d’habitation impropre à sa destination et qu’il n’y pas non plus de péril pour celle-ci. Il relève néanmoins que les infiltrations et phénomènes d'humidité affectent durablement plusieurs espaces du bien, provoquent des moisissures et altèrent l'usage normal de certaines pièces. Les photographies versées aux débats confirment l'existence de dégradations affectant notamment des biens entreposés dans les locaux concernés. Ces désordres présentent ainsi un degré de gravité suffisant pour relever du régime de la garantie des vices cachés, puisqu’au regard de leur ampleur, un acheteur raisonnablement avisé n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix moindre s’il en avait eu connaissance. Sur la connaissance des vices par les vendeurs L’acte authentique du 23 novembre 2018, qui fait loi entre les parties, contient une clause usuelle de non-garantie des vices cachés par le vendeur, libellée comme suit : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : • des vices apparents, • des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : • si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, • s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ». Il appartient dès lors aux acquéreurs de démontrer que les vendeurs avaient effectivement connaissance des désordres litigieux avant la vente. Si Monsieur [L] et Madame [X] soutiennent que les vendeurs ne pouvaient qu’avoir connaissance des désordres étant à l’origine des travaux litigieux, Monsieur [G] et Madame [H] déclarent qu’ils n’ont pas effectué de travaux durant leur temps d’occupation du bien du 20 août 2015 à février 2018, l’acte de vente mentionne qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années et l'expert judiciaire ne conclut nullement que les vendeurs seraient à l'origine des travaux litigieux -non datés- ni qu'ils auraient eu connaissance des désordres constatés. Aucune facture, aucun devis, aucune déclaration de sinistre ni aucune correspondance antérieure à la vente ne révèle que les vendeurs auraient été alertés de l'existence de ces désordres. Les acquéreurs soutiennent également que les vendeurs auraient reconnu certains problèmes après la vente notamment celui lié au vélux défectueux. Toutefois, le courrier produit aux débats concernant le remplacement du vélux mentionne au contraire que les vendeurs indiquaient ne pas avoir eu connaissance du désordre dénoncé tout en proposant de participer amiablement aux frais de réparation. Une telle proposition transactionnelle ne saurait donc être assimilée à un aveu de connaissance préalable du vice. Par ailleurs, le seul fait que les vendeurs aient occupé le bien avant sa vente ne suffit pas à démontrer qu'ils avaient connaissance des causes techniques des désordres relevés plusieurs années plus tard par l'expert judiciaire, alors même qu’ils produisent plusieurs attestations de proches indiquant n’avoir jamais remarqué d’infiltrations durant leur occupation. En outre, si l’expert indique que la maison d’habitation souffre d’un manque d’entretien régulier, il n’impute pas ce défaut d’entretien spécifiquement à Monsieur [G] et Madame [H]. Par ailleurs, les photographies produites en défense, bien que non datées, montrent une maison entretenue et dépourvue de moisissures.