Tribunal judiciaire, référés, 30 juillet 2026 — n° 26/00949

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 06 octobre 2016, la SCI PSI a donné à bail commercial à Monsieur [K] [Y] un local à usage de « CAFÉ BAR DÉBIT TABAC BRASSERIE FDJ PMU PRESSE » situé [Adresse 2] à Colombes (92700). Le 14 avril 2022, ce fonds de commerce avec son droit au bail a été cédé à la société [M]. Par acte du 06 août 2025, la SCI PSI a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 15.892,50 euros au titre de l’arriéré locatif. Arguant que la société [M] n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI PSI a, par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, assigné la société [M] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 16 juin 2026, aux fins de voir : Constater la résiliation de plein droit de la location consentie à la société [M] sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6], Ordonner l’expulsion de la société [M] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois après la signification du commandement d’expulsion et ce jusqu’à la fin de l’occupation, Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur, Condamner la société [M] au paiement de la somme provisionnelle de 18.957,50 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 23 janvier 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation, Condamner la société [M] au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 4000 euros, outre les taxes et charges locatives, jusqu’à la complète libération effective des lieux, Condamner la société [M] à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société [M] aux entiers dépens. Cette assignation a été dénoncée aux sociétés EUROPENNE DE CAUTIONNEMENT, CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE et CREDIPAR, créanciers inscrits, par actes signifiés les 24 février, 25 février et 06 mars 2026. Lors de l'audience du 16 juin 2026, la SCI PSI a confirmé l’intégralité de ses demandes. Elle indique être opposée à l'octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, notamment d’un seul terme de loyer, ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire. Il est constant que la SCI PSI a fait signifier à la société [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 15.892,50 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06 août 2025. Suivant le décompte y figurant, la bailleresse précisait que le preneur était redevable des loyers au titre des mois de juillet à décembre 2024, ainsi que les taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024. Au vu des explications des parties, il n’est pas contesté que la société [M] n’a pas, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, réglé les causes de celui-ci. Il s’en évince que ce défaut de paiement est de nature à entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle stipulée au contrat passé entre les parties. La société [M] soutient néanmoins que la demande de résiliation du bail se heurte à plusieurs contestations sérieuses. En premier lieu, elle indique que la SCI PSI n’aurait pas pris en compte un certain nombre de versements concernant les loyers, alors que d’une part, elle s’est acquittée des loyers de juillet, août, septembre, octobre et décembre 2024 à hauteur de 2267,98 euros chacun, appliquant seulement une décote de 30 % en raison des désordres qui affecteraient les lieux loués et que d’autre part, elle a réglé l’intégralité du loyer de novembre 2024. Cependant le décompte annexé au commandement de payer a bien comptabilisé des versements effectués par le preneur à hauteur de la somme de 2267,98 euros, à l’exception du loyer de juillet 2024. Pour le surplus, la société [M] ne justifie pas s’être acquittée des sommes dues qu’elle prétend avoir réglée, charge de la preuve qui lui incombe pourtant, en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil. En second lieu, si elle conteste les modalités de refacturation de certaines charges de copropriété, force est de constater que le décompte de la demanderesse ne comporte aucune réclamation de sommes à ce titre, mais seulement le paiement de taxes foncières. A cet égard, pour ces dernières, la défenderesse ne contestait pas le fait qu’elle était redevable à ce titre de la somme de 8204 euros, ainsi que cela résulte des termes de son courrier en date du 12 septembre 2025 adressé à la bailleresse, montant ayant fait l’objet d’un report fidèle sur le décompte. En dernier lieu, elle se prévaut de l’existence d’une exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers soutenant que le sous-sol des locaux loués serait affecté de désordres majeurs, caractérisés par des inondations récurrentes à chaque épisode pluvieux. Toutefois, si l'article 1219 du code civil permet effectivement à une partie de refuser d'exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne, c'est à la condition que cette inexécution soit suffisamment grave, ce qui suppose, s'agissant d'un bail commercial, que le preneur soit dans l'impossibilité d'exploiter les locaux. Or, même si le procès-verbal du commissaire de justice versé aux débats peut témoigner de l’existence de traces d’humidité dans le sous-sol, force est de constater qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que cette situation empêcherait l'exploitation des lieux loués conformément à leur destination contractuelle. Il en résulte que la contestation sérieuse soulevée à ce titre ne saurait être retenue. Par conséquent, la société [M] n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 06 août 2025, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07 septembre 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce. Cependant, il apparaît que nonobstant l’arriéré locatif constitué surtout par le refus du preneur de s’acquitter d’une partie du loyer en raison de désordres affectant les lieux loués et dont la réalité apparaît plausible au vu des pièces versées aux débats, la société [M] semble toujours s’acquitter du loyer courant. Il s’en évince qu’elle dispose de capacités suffisantes pour apurer sa dette locative dans la limite des délais légaux. Dans ces conditions, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire. Sur la provision au titre des loyers et taxes foncières En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI PSI produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 18.957,50 euros au mois de juin 2026. Celui-ci intègre le montant des causes du commandement de payer auquel a été ajouté celui de la taxe foncière pour l’année 2025. Ainsi que cela a été évoqué précédemment, la société [M] ne rapporte pas la preuve des versements qu’elle prétend avoir effectué, notamment au titre des loyers des mois de juillet et novembre 2024. Dès lors, cette créance n'apparaissant pas sérieusement contestable, la société [M] sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 18.957,50 euros au titre des loyers de juillet à décembre 2024 et des taxes foncières des années 2022, 2023, 2024 et 2025.

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société [M] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6], - la société [M] devra payer mensuellement à la SCI PSI, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges jusqu'à la libération effective des lieux loués indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; REJETONS le surplus des demandes de la SCI PSI ; Vu l'article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, au contradictoire de la SCI PSI et de la société [M] et COMMETTONS pour y procéder : Monsieur [V] [H] EURL FARÉ D'ART ET D'ARCHITECTURE [Adresse 6] [Localité 7] Port. : 06.07.38.04.69 Mèl : [Courriel 1] (expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 8], sous la rubrique C-02.01 - Architecture - Ingénierie - Maîtrise d'oeuvre) lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix,avec mission pour lui de : - Se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire - Examiner les désordres allégués par la société [M], notamment aux termes de son assignation et du constat en date du 03 janvier 2024, les décrire en indiquant leur importance et leur étendue, - Rechercher la cause des désordres, en précisant notamment, s'ils trouvent, partiellement ou totalement, leur origine dans la vétusté, dans la dégradation anormale ou normale des installations, dans un défaut d'entretien, - Indiquer leurs conséquences quant à l’usage des lieux loués qui peut être attendu ou quant à la conformité à la destination du bail, - Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et en évaluer le coût et la durée, - Donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par le preneur et proposer une base d'évaluation, - Faire toutes observations utiles au règlement du litige, DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux; FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ; DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] 92020 Nanterre Cedex (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en foncti…