Tribunal judiciaire, référés, 30 juillet 2026 — n° 25/02827

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [O] [P] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] dont la gestion locative a été confiée au cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE. Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2013, Monsieur [P] a consenti à la société FROMAGERIE [A] un bail commercial sur l’un des deux locaux commerciaux dépendant dudit immeuble, comprenant : - en sous-sol, des caves, - au rez-de-chaussée, une boutique, une arrière-boutique et une cuisine, une pièce à usage de laboratoire et deux chambres froides, wc, - au 1er étage, un appartement de trois pièces, wc et salle d’eau, Suivant acte sous seing privé en date du 13 août 2019, la société FROMAGERIE [A] a cédé à la société L’ART DU FROMAGE son fonds de commerce. Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement, suivant un acte sous seing privé en date du 17 juin 2021. La société L'ART DU FROMAGE déplorant des désordres affectant notamment les caves lui servant de local d’affinage des fromages, notamment par la survenance d’inondations, avait entrepris une procédure de référé-expertise. Par ordonnance en date du 06 septembre 2023, une mesure d’expertise était ordonnée, confiée à Monsieur [O] [R], étant précisé que ces opérations sont toujours en cours à ce jour. Sur autorisation du Président du tribunal judiciaire de Nanterre, la société L'ART DU FROMAGE a, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, assigné en référé à heure indiquée Monsieur [O] [P] la société FONCIA AGENCE CENTRALE, pour l'audience du 16 décembre 2025, aux fins de voir : - condamner Monsieur [O] [P] à réaliser les travaux qu’il s’est engagé à effectuer sous astreinte de 10.000 € par jour à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, - rendre commune à la société FONCIA AGENCE CENTRALE l’ordonnance à intervenir, - condamner Monsieur [O] [P] au paiement de la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. A l'audience du 16 décembre 2025, les parties ayant constitué chacune avocat, l’affaire a été renvoyée pour leur permettre de se mettre en état. Entre-temps, la société L'ART DU FROMAGE a fait signifier par RPVA le 11 juin 2026 des conclusions écrites aux termes desquelles, elle demande à la juridiction de : - JUGER que l’obligation de Monsieur [P] de réaliser les travaux n’est pas sérieusement contestable ; - CONDAMNER Monsieur [P] à réaliser les travaux qu’il s’est engagé à effectuer sous astreinte de 10 000 euros par jour à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; - RENDRE COMMUNE à la société FONCIA AGENCE CENTRALE l’ordonnance à intervenir ; - SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte ; - CONDAMNER Monsieur [P] à verser à la société L’Art du Fromage la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens. Aux termes de conclusions écrites signifiées par Monsieur [O] [P], celui-ci demande à la juridiction de : A TITRE PRINCIPAL : DÉCLARER IRRECEVABLE la Société L’ART DU FROMAGE de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte de 10.000€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision, SUBSIDIAIREMENT : DÉBOUTER la Société L’ART DU FROMAGE de ses demandes et en tout état de cause réduire le montant de l’astreinte, EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la Société L’ART DU FROMAGE à Monsieur [P] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen. Sur l’irrecevabilité de la demande de condamnation à la réalisation des travaux soulevée par Monsieur [P] Monsieur [P] invoque l’irrecevabilité de la demande de condamnation à la réalisation des travaux, faisant valoir que celle-ci n’était pas suffisamment précise pour permettre au juge de statuer, ajoutant qu’à ce stade, les opérations d’expertise n’avaient pas pu encore définir de manière définitive les travaux à réaliser. Il ressort effectivement des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, que l’objet des prétentions doit être suffisamment précis pour permettre au juge de statuer. A la lecture du chef litigieux, il est demandé à la présente juridiction de condamner Monsieur [P] à la réalisation des travaux qu’il s’est engagé à effectuer. Selon les termes de son assignation repris dans ses dernières conclusions écrites, la société L’ART DU FROMAGE avait rappelé que lors du renouvellement du bail convenu entre les parties le 17 juin 2021, le bailleur s’était engagé à réaliser les travaux destinés à remédier aux venues d’eau dans l’une des caves et à les rendre conformes à leur destination (article 8.3). Elle indique par ailleurs que cet engagement aurait été renouvelé par le défendeur, à la suite de dires en date des 27 juin 2024, 25 juillet 2024 et 24 janvier 2025 que celui-ci aurait adressé à l’expert. Il s’en évince que la demande relative à la réalisation des travaux visés par l’engagement du bailleur est suffisamment précise pour permettre au juge de statuer sur celle-ci. En revanche, il convient de considérer que sur l’objet de la demande, celle-ci ne peut porter que sur les travaux destinés à remédier aux désordres affectant la cave, étant rappelé qu’en application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer seulement sur ce qui est demandé. Dès lors, il convient de déclarer recevable la demande de condamnation à la réalisation des travaux formée par la société L’ART DU FROMAGE à l’encontre de Monsieur [O] [P]. Sur la demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [P] à réaliser les travaux Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Au cas particulier, la société L’ART DU FROMAGE sollicite l’exécution d’une obligation de faire à laquelle se serait engagée Monsieur [O] [P] à son égard. Le juge des référés doit alors apprécier préalablement si la société L’ART DU FROMAGE justifie de l’existence d’une obligation de faire en sa faveur non sérieusement contestable. En second lieu, s’il appartient à la société L’ART DU FROMAGE d’établir l’existence de la créance qu’elle invoque, c’est à Monsieur [P] de prouver que cette créance se heurte à une contestation sérieuse. En l’espèce, la convention de renouvellement du bail passée entre les parties comportait la clause suivante : « Le PRENEUR est d’ores et déjà informé que le [M] réalisera les travaux destinés à remédier aux venues d’eau dans l’une des caves et à les rendre conformes à leur destination. Le PRENEUR laissera accès au [M] et aux entreprises désignées par ce dernier ; le [M] s’engageant à réaliser lesdits travaux dans un délai maximum de trois mois à compter de la signature du présent bail. » Par ailleurs, un constat établi par commissaire de justice le 1er juin 2023 mentionnait à propos de la cave d’affinage les constatations suivantes : - la présence d’une forte odeur d’humidité et d’une très grande quantité de moucherons, - des marches d’escalier vermoulues et une buée d’humidité perceptible, - la présence d’une grande quantité de vapeur au sein de cet espace et des canalisations percées déversant leurs contenus au sein de cet espace, Il y est ajouté par ailleurs que cette cave est totalement inexploitable. Suivant sa note n°6 en date du 02 juin 2025, l’expert judiciaire désigné a précisé que l’origine du désordre était liée à une importante fuite d’eau provenant d’une canalisation cassée sous le sol de l’ancienne cour aujourd’hui occupé par le commerce voisin de celui de la partie demanderesse et dont Monsieur [P] est également propriétaire. Il ajoutait que les eaux échappées de la canalisation avaient provoqué le ravinement des terres sous les fondations des murs, les fragilisant dangereusement. Il recommandait l’exécution de divers travaux qu’il avait déjà préconisé dans une note précédente en date du 08 août 2024, consistant à : - déposer les deux planchers haut de part et d’autre du mur, - reconstituer une fondation correcte sous le mur, - déposer et reconstruire les deux planchers (côté fromagerie et côté café), - réparer la canalisation à l’origine du sinistre, - consolider les avoisinants qui devront l’être le cas échéant, De son côté, au vu de ses propres explications, Monsieur [P] ne disconvient de la réalité de ces désordres, ainsi que de leur ampleur, puisqu’il indiquait avoir déjà engagé des travaux très importants au niveau des fondations pour un montant de 495.008,44 €. A cet égard, selon un dire adressé à l’expert en date du 25 juillet 2024, son conseil indiquait que selon le maître d’œuvre mandaté par le bailleur, il avait été relevé que certains ouvrages de gros œuvre se trouvaient en lévitation tellement l’eau avait ravinée la terre sous les fondations. Au regard de ces éléments, l’obligation pour Monsieur [P] de réaliser ces travaux n’apparaît pas sérieusement contestable, et ce d’autant que ce dernier ne réfutait pas son engagement à ce titre, précisant lui-même qu’un certain nombre de travaux avait déjà été accompli à ce titre. Du reste, cela ressort d’un nouveau dire de son conseil en date du 24 janvier 2025, où il est mentionné un calendrier prévoyant un démarrage des travaux à compter du mois de mars 2025. Au surplus, il y a lieu de relever que ces travaux touchant à la structure même de l’immeuble incombent manifestement au bailleur, tenu à une obligation de délivrance et de réparation conforme aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil. De son côté, Monsieur [P] produit sept compte-rendus de chantier s’échelonnant entre le 9 décembre 2025 et le 10 février 2026, établissant que celui-ci a entrepris des travaux au niveau des fondations. Au regard du dernier CR, les travaux de gros œuvre ont été réalisés à 100 % le 13 janvier 2026. Il en est de même concernant le mur qui a été remonté entre la fromagerie et le café, avec la mise en place d’une ouverture pour le passage des réseaux. Cependant, il était mentionné que la chape était toujours en cours de réalisation côté fromagerie, avec implantation des chambres froides tracée au sol.

DECLARONS commune à la société FONCIA AGENCE CENTRALE l’ordonnance à intervenir ; CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à payer à la société L'ART DU FROMAGE la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS la demande en paiement de Monsieur [O] [P] émise de ce chef ; CONDAMNONS Monsieur [O] [P] aux entiers dépens de l'instance ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision. FAIT À [Localité 4], le 30 juillet 2026. LE GREFFIER Philippe GOUTON, Greffier LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-président