Tribunal judiciaire, référés, 30 juillet 2026 — n° 26/00712

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2014, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à la SAS LES DELICES DE NADA un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années et trois mois, à compter du 17 mars 2014 jusqu’au 16 juin 2023, et moyennant un loyer annuel de 35.520 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Par acte sous seing privé en date du 31 août 2017, la SELARL [M][W], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LES DELICES DE NADA, a cédé le fonds de commerce à Monsieur [E] [N] [J], moyennant le prix de 151.000 euros hors frais et hors droits. Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2024, Monsieur [E] [N] [J] a donné le fonds de commerce en location gérance au profit de la SAS [Adresse 1], pour une durée d’une année, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’au 1er mai 2025, et moyennant une redevance forfaitaire annuelle d’un montant de 30.000 euros hors taxes, payable mensuellement, en plus du paiement du loyer en principal au propriétaire des lieux. Par acte du 7 novembre 2025, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [E] [N] [J] un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 70.348,66 euros au titre de l’arriéré locatif. Arguant que Monsieur [E] [N] [J] et la SAS MAISON GOURMANDE n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a, par actes des 23 février et 23 mars 2026, assigné la SAS [Adresse 1] et Monsieur [E] [N] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir : Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4], Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [N] [J] et la SAS MAISON GOURMANDE des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement Monsieur [E] [N] [J] et la SAS [Adresse 1] au paiement de la somme provisionnelle de 82.234,65 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts de retard au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE à compter du 7 novembre 2025, date du commandement de payer,Condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [E] [N] [J] et la SAS [Adresse 1] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de 20%, outre les charges et taxes, en application de l’alinéa 5 de l’article « clause résolutoire », qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2026, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, Autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 6 et 17 du contrat de bail,Condamner solidairement Monsieur [E] [N] [J] et la SAS MAISON GOURMANDE à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [E] [N] [J] et la SAS [Adresse 1] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Lors de l'audience du 16 juin 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH confirme les termes de sa demande initi…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution des défendeurs En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l'espèce, le bail en date du 17 mars 2014 comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges. Il est constant que l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier à Monsieur [E] [N] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 70.348,66 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 novembre 2025. Monsieur [E] [N] [J] n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 7 novembre 2025, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 décembre 2025 à minuit, en application de l’article L145-41 du code de commerce. Dès lors, Monsieur [E] [N] [J] est occupant sans droit ni titre du local commercial depuis le 8 décembre 2025, ce qui constitue pour l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur, ainsi que celle de la société SAS [Adresse 1], occupante du chef de Monsieur [E] [N] [J] en vertu du contrat de location-gérance que ce dernier lui a consenti. Sur la demande d'astreinte L'expulsion de Monsieur [E] [N] [J] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de leur demande, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 82.234,65 euros à la date du 31 mars 2026. Cette créance n'étant pas contestée, ni sérieusement contestable, Monsieur [E] [N] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 82.234,65 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 mars 2026 – échéance du mois de mars 2026 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 7 novembre 2025, date du commandement de payer, à hauteur de la somme 70.348,66 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. En outre, le maintien dans les lieux de Monsieur [E] [N] [J] causant un préjudice à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit que l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de 20%, s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. Dès lors, Monsieur [E] [N] [J] sera condamné à payer, à titre provisionnel, à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux. Enfin, il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de location gérance du 30 avril 2024 conclu entre Monsieur [E] [N] [J] et la SAS MAISON GOURMANDE n’a fait l’objet d’aucune autorisation expresse et écrite de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH contrairement à ce qui était stipulé dans le contrat de bail du 17 mars 2014, de sorte que ce dernier n’apporte pas la preuve de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à l’encontre de la SAS [Adresse 1], faute d’établir l’existence d’un lien contractuel avec celle-ci. Au surplus, il n’est stipulé aucune clause de solidarité entre les défendeurs en faveur du bailleur. Par conséquent, les demandes de condamnation en paiement de provision formées par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à l’encontre de la SAS MAISON GOURMANDE seront rejetées. Sur le dépôt de garantie La demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH tendant à dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis s’analyse en une clause pénale. La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Cette demande sera donc rejetée et les parties seront invitées à mieux se pourvoir sur le fond du litige. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [N] [J]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [N] [J] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1.000 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Constatons l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 7 décembre 2025 à minuit ; Condamnons Monsieur [E] [N] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; Autorisons, à défaut pour Monsieur [E] [N] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, en ce compris la société SAS [Adresse 1], avec si nécessaire le concours de la force publique ; Disons qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Fixons une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ; Condamnons Monsieur [E] [N] [J] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 82.234,65 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025, date du commandement de payer, à hauteur de la somme 70.348,66 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; Condamnons Monsieur [E] [N] [J] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, à compter du 1er avril 2026 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; Rejetons le surplus des demandes de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ; Condamnons Monsieur [E] [N] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Condamnons Monsieur [E] [N] [J] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. FAIT À [Localité 5], le 30 juillet 2026. LE GREFFIER Philippe GOUTON, Greffier LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-président