Tribunal judiciaire, référés, 29 juillet 2026 — n° 25/01975

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2015, Madame [O] [N] a donné à bail à la société LES TROIS FRERES un local commercial situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2015, et moyennant un loyer annuel de 16.800 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercer une activité de café restaurant, marchand de vins et alimentation. Par acte sous seing privé du 14 juin 2018, la société LES TROIS FRERES a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail susvisé, à la société LES DEUX FRERES. Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2022, la société LES DEUX FRERES a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société KYM [D], représentée par son gérant, Monsieur [G] [B], moyennant la somme de 53.000 euros, le cessionnaire s’engageant à rembourser à la bailleresse l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 45.553,61 euros. Par avenant au contrat de bail du 31 mars 2015, Madame [O] [N] et la société KYM [D] ont convenu que le loyer sera payable mensuellement et d’avance et que les charges dues par le preneur seront payées mensuellement en sus du loyer par provision égale au douzième de la somme lui incombant au titre du prévisionnel des charges. Par acte sous seing privé non daté, Madame [O] [N] et la société KYM [D] ont conclu un protocole transactionnel aux fins d’échelonnement de la dette locative et un acte de cautionnement solidaire a été établi au nom de Monsieur [G] [B] afin de garantir le paiement de la dette locative de la société KYM [D] à hauteur de 44.985,93 euros. Par acte du 12 juin 2025, Madame [O] [N] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 13.310,28 euros au titre de l’arriéré locatif. Arguant que Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, Madame [O] [N] a, par actes des 25 et 29 juillet 2025, assigné la société KYM [D] et Monsieur [G] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir : Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], avec effet au 13 juillet 2025,Ordonner l’expulsion de la société KYM [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les 48 heures de la décision à intervenir et sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Condamner la société KYM [D] au paiement de la somme provisionnelle de 15.217,63 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au mois de juillet 2025, Condamner la société KYM [D] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges locatives soit à la somme de 2.779,35 euros, A titre subsidiaire, assortir toute suspension de la clause résolutoire et tous délais de paiement d’une clause de déchéance stipulant que ladite clause résolutoire reprendra tous ses effets et sera alors définitivement acquise, l’expulsion pouvant alors être immédiatement poursuivie, à défaut de règlement d’une seule mensualité d’apurement de la dette et/ou de règlement d’une seule échéance courante de loyer, pendant toute la durée des délais pouvant être accordés,Condamner solidairement Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] au paiement de la somme de 6.540,94 euros, à titre provisionnel,Condamner solidairement Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] à payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [G] [B] et l…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution des défendeurs En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail du 31 mars 2015 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte en page 17 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 pour une somme de 13.310,28 euros au titre des loyers échus échéance de juin 2025 incluse. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement de la somme réclamée dans le délai d’un mois. Or, il ressort du décompte actualisé au 1er juillet 2026 que malgré un règlement de 1.222 euros le 1er juillet 2025, la société KYM [D] n’a pas réglé dans ce délai les causes du commandement de payer. Dès lors, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 juillet 2025 à 24 heures, en application de l’article L145-41 du code de commerce Dès lors, la société KYM [D] est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 13 juillet 2025, ce qui constitue pour Madame [O] [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse. Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse. Il sera ainsi jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation sous astreinte. En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les demandes de provision Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la provision au titre des loyers impayés En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [O] [N] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 15.217,63 euros au 7 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse. Cependant, certaines sommes appelées ne correspondent pas à une mensualité ou paraissent être un doublon : 2.175,40 et 350 euros imputés entre l’échéance de juillet 2023 et celle d’août 2023, 350 euros d’avance sur charge le 1er août 2024 et entre le 1er novembre 2024 et le 1er décembre 2024, soit un total de 3.225,40 euros. De même, aucun justificatif n’est produit concernant les appels de charges locatives et les taxes foncières, à l’exception de celui au titre de l’année 2024. Il convient donc de déduire les sommes appelées sur ce fondement, représentant 8.068,60 euros.

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KYM [D] et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ; Disons qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formée par Madame [O] [N] au titre de l’arriéré locatif ; Condamnons la société KYM [D] à payer à Madame [O] [N], à compter du 1er août 2025, et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, prévus selon les termes du bail du 31 mars 2015 ; Rejetons toute demande plus ample ou contraire ; Condamnons in solidum Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] aux dépens dont la liste est fixée par la loi ; Condamnons in solidum Monsieur [G] [B] et la société KYM [D] à payer à Madame [O] [N] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. FAIT À [Localité 4], le 29 juillet 2026. LE GREFFIER Philippe GOUTON, Greffier LE PRÉSIDENT Marie D’ANTHENAISE, Juge