Tribunal judiciaire, référés, 29 juillet 2026 — n° 25/01998

EXPOSE DU LITIGE Madame [V] [N] est copropriétaire des lots 132, 933 et 777 au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis sis [Adresse 5] à [Localité 3]. Par courrier recommandé du 20 mai 2025 délivré le 25 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à Colombes (92700) représenté par son syndic la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a mis en demeure Madame [V] [N] de régler la somme en principal de 328,01 euros au titre des charges de copropriété échues au 12 mai 2025 (provision du second semestre 2025) dans un délai de trente jours, faute de quoi les autres provisions non échues ou les sommes restant dues deviendraient immédiatement exigibles et le syndicat des copropriétaires pourrait saisir à cette fin le tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Par jugement du 19 mars 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la vente forcée du bien immobilier appartenant à Madame [V] [N], prévue le 18 juin 2026. Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [V] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond et demande de : Condamner Madame [V] [N] à lui payer 11.747,02 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux et arriérés arrêtés au 1er juillet 2025, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de la mise en demeure, outre 328,01 euros correspondant aux provisions non-échues dues au titre du budget provisionnel approuvé par l’assemblée générale du 16 septembre 2024, 14,96 euros au titre des provisions non-échues dues au titre de la cotisation au fond travaux et 1.500 euros de dommages et intérêts ;Condamner Madame [V] [N] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Initialement appelée à l’audience du 22 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet pour que la défenderesse constitue avocat, avant d’être retenue à l’audience du 22 juin 2026. A cette audience, le syndicat des copropriétaires maintient toutes ses demandes et s’oppose aux demandes de report et de délais de paiement. Il se prévaut des dispositions des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et du caractère infructueux du commandement de payer délivré le 30 mai 2025. Madame [V] [N] soutient des conclusions aux fins de : Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;Lui accorder un report sur deux années du règlement des charges de copropriété et appels de travaux d’un montant de 11.747,02 euros ;A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles ;Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. La défenderesse fait valoir sa situation financière, indiquant avoir un revenu mensuel de 514,16 euros, ce qui fait qu’elle est dans l’incapacité de régler les sommes demandées. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2. Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [V] [N] au paiement de la somme de 11.747,02 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux et arriérés arrêtés au 1er juillet 2025, somme qui n’est pas contestée par la défenderesse, au titre des sommes visées au commandement de payer du 20 mai 2025. Le décompte actualisé au 1er juillet 2025 relève cependant que sont inclus dans ce total des sommes relevant des frais irrépétibles ou des dépens, qu’il convient de déduire. Dès lors, la défenderesse sera condamnée à payer la somme de 11.284,24 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux et arriérés arrêtés au 1er juillet 2025, somme qui produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation. En revanche, les montants sollicités au titre des provisions non-échues ne correspondent pas aux sommes visées dans le commandement de payer du 20 mai 2025. A défaut du respect des conditions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne saurait donc en obtenir le paiement faute d’en établir l’exigibilité. Sur les dommages et intérêts Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence des défendeurs à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, faisant valoir la mauvaise foi de Madame [V] [N] qui n’a pas réglé régulièrement les charges de copropriété depuis des années. La défenderesse sollicite le rejet de cette prétention au vu de sa situation personnelle. Si elle justifie être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, il ressort du décompte établi au 1er juillet 2025 que Madame [V] [N] n’a effectué aucun règlement au titre de ses charges de copropriété depuis le 21 janvier 2020. Dès lors, la mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée, justifiant qu’il soit alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts. Sur la demande de report ou de délai Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'octroi de délais de paiement autorisé par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l’espèce, il ressort du jugement du juge de l’exécution du tribunal de céans que la vente forcée des lots 132, 933 et 777 appartenant à Madame [V] [N] a été ordonnée et a dû intervenir le 18 juin 2026. Ainsi, si la demanderesse justifie bénéficier de l’aide juridictionnelle, elle disposera prochainement du reliquat du prix de vente, déduction faite des deux créances d’un montant respectif de 59.032,81 euros et de 5.772,88 euros. Par ailleurs, il sera rappelé qu’elle n’a effectué aucun règlement au titre des charges de copropriété depuis début 2020. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de report du paiement de la dette et de délai de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [V] [N], partie perdante aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS Condamne Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] [Adresse 8] sis [Adresse 5] à [Localité 3] représenté par son syndic la société la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT la somme de 11.284,24 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux et arriérés arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 4 août 2025 ; Condamne Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ; Rejette la demande de report et de délai de paiement de Madame [V] [N] ; Condamne Madame [V] [N] aux dépens ; Condamne Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 3] représenté par son syndic la société la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute demande plus ample ou contraire ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. FAIT À [Localité 4], le 29 Juillet 2026. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Philippe GOUTON, Greffier Marie D’ANTHENAISE, Juge