Tribunal judiciaire, contentieux général civ 1, 28 juillet 2026 — n° 25/02056

EN CONSEQUENCE la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution : Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main; A tous les commandants et officiers de la force publique d'y prêter la main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 14 juin 2022, M. [Q] [V] et Mme [R] [J] épouse [V] ont fait l’acquisition auprès de M. [T] [E] d’une maison individuelle en ossature en bois d’environ 100 m2 avec hangar, mobil-home et jardin avec présence de cinq blockhaus située à [Localité 2] pour un prix de 340 000 euros (315 000 euros pour le bien et 25 000 euros pour les meubles). Indiquant que durant le premier hiver suivant l’acquisition, ils avaient constaté que l’installation de production d’électricité, pourtant fonctionnelle, ne permettait pas d’assurer l’approvisionnement en électricité ; qu’un procès-verbal de constat avait été dressé par commissaire de justice le 13 décembre 2022 mettant en évidence l’impossibilité d’user du moindre appareil électrique ; qu’il n’y avait ni éclairage, ni eau chaude et que les indicateurs des tableaux électriques indiquaient que les batteries étaient vides ; que ni l’installation photovoltaïque ni l’installation éolienne ne permettaient pas de les recharger ; que lors de conditions climatiques optimum pour la production d’énergie, les batteries reliées à l’installation ne permettaient qu’une heure voire une heure et demie d’autonomie ; qu’ils avaient demandé à M. [E], par lettre recommandée des 14 et 27 mars 2023, la prise en charge des travaux de remise en état ; que ce dernier, par lettre recommandée du 31 mars 2023, avait fait valoir, par l’intermédiaire de son conseil, qu’il avait expliqué le fonctionnement de l’installation électrique, qu’une réduction du prix avait été consentie pour permettre de se raccorder au réseau public de distribution électrique et que l’acte de vente précisait que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, M. et Mme [V] ont fait assigner M. [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Par ordonnance du 20 mars 2024, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise judiciaire et a désigné M. [G] pour procéder auxdites opérations. L’expert a déposé son rapport le 23 décembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, les époux [V] ont fait assigner M. [E] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de se voir indemniser de leurs préjudices (frais de raccordement et préjudice de jouissance) sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre principal et sur le fondement de la délivrance conforme à titre subsidiaire. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, les époux [V] demandent au tribunal de bien vouloir : à titre principal, sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, - condamner M. [E] au paiement de la somme de 53 231,68 euros TTC au titre des frais de raccordement de l’habitation au réseau électrique public, - condamner M. [E] au paiement de la somme de 21 250,02 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les requérants, à titre subsidiaire, sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants et 1604 et suivants du code civil, - condamner M. [E] au paiement de la somme de 53 231,68 euros TTC au titre des frais de raccordement de l’habitation au réseau électrique public, -condamner M. [E] au paiement de la somme de 21 250,02 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les requérants, en tout état de cause, - condamner M. [E] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers frais et dépens, outre les frais d’expertise et les frais d’établissement du constat d’huissier du 13 décembre 2022.

MOTIFS Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du même code ajoute qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Enfin, l'article 1644 prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Il incombe à l'acheteur exerçant l'une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu'il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également présenter une certaine gravité. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des éléments recueillis lors de l’expertise que la maison de [Localité 2] est équipée d’une installation comprenant 16 panneaux photovoltaïques de 250 WC soit 4000 WC au total qui date de 2015 et est complétée d’une éolienne d’une puissance estimée à 4300 KWH pour une vitesse de 11 m/s. Un onduleur d’une puissance de 5000 VA assure la conversion de l’électricité produite par l’éolienne et les panneaux en 240 v alternatif. Le stockage de l’énergie électrique est assuré depuis deux ensembles de batteries de 2,4 kw chacun, datant de 2015 avec un rajout en 2018. La maison d’habitation est équipée de tous les appareils usuels électriques et le chauffage est assuré par un poêle. Un mobil home est installé dans le jardin, il est alimenté en électricité depuis la maison d’habitation. L’acte de vente précise que le bien est équipé de ladite installation en vue d’assurer une autonomie pour l’alimentation électrique et qu’en ce sens, le vendeur certifiait n’avoir aucun contrat avec Edf ou Enedis. La maison n’est pas reliée au réseau classique. L’offre de vente indiquait et précisait que la maison était « autonome en électricité », cette mention était soulignée. Toutefois, l’expert a pu retenir que si l’installation des panneaux fonctionne, sa puissance est insuffisante et que particulièrement pendant la période hivernale, plusieurs appareils ne peuvent pas fonctionner de manière concomitante. Concernant l’éolienne, il est précisé que son mât a été rompu après une tempête suite à la vente. L’expert note toutefois que « même si l’éolienne avait été en parfait état, sa production aurait été insignifiante ». L’expert a pu conclure que dans son ensemble, « l’installation de production électrique n’est pas suffisamment dimensionnée pour produire l’énergie électrique habituellement consommée par une habitation de ce type, notamment pendant les mois d’hiver durant lesquels l’autonomie est impossible ». L’expert indique qu’il s’agit « soit d’un problème de conception, soit d’un problème de dimensionnement initial de l’installation ». Cette analyse vient confirmer les constats réalisés par commissaire de justice en décembre 2022. Il ressort du procès-verbal que les époux [V] avaient déclaré ne plus avoir d’électricité depuis fin novembre 2022. Il avait été constaté que leur chauffe-eau électrique ne fonctionnait plus, qu’ils n’avaient donc plus d’eau chaude, que les volets électriques étaient bloqués, qu’ils n’avaient plus de lumière, que l’électroménager de la cuisine ne fonctionnait pas, et que le hangar pouvait être éclairé uniquement grâce à un groupe électrogène de secours. Il ressort de ce qui précède que le dispositif de production d’énergie vanté comme étant à même de rendre la maison autonome, s’il ne semble pas être défectueux à proprement parler, est en réalité sous-dimensionné par rapport au besoin en électricité de la maison, particulièrement pendant la période hivernale. Les conclusions de l’expert, faite à partir d’une installation équivalente (aucune donnée n’a été transmise par le vendeur) sont claires : « sa puissance n’est pas suffisante pour les mois de décembre à mars ». Si les besoins en énergie et particulièrement en électricité dépendent nécessairement des habitudes et du nombre de personnes dans le foyer, il apparait que le sous-dimensionnement est tel (plus aucun appareil électrique ne fonctionne en hiver) que le dispositif n’est pas adapté par principe à une maison familiale de 100 m2 équipée classiquement. La discussion sur le fait de savoir si le vendeur vivait seul ou non dans la maison est sans incidence. M. [E] affirme qu’il n’a jamais eu de difficulté et que le système lui suffisait mais les calculs de l’expert et les constatations susvisées tendent à remettre en cause ses dires. Il sera remarqué à cet égard que le vendeur ne conteste pas avoir tenté de renforcer le dispositif en 2018. En outre, si M. [E] n’avait effectivement aucun contrat Edf ou Enedis et n’était pas raccordé aux réseaux classiques, il est établi qu’il a pu bénéficier, avant la mise en place des panneaux et de l’éolienne en 2015, de l’alimentation du manoir familial voisin, l’expert émettant ainsi l’hypothèse qu’à compter de 2015, ce dernier ait pu être « secouru depuis le manoir voisin » (hypothèse contestée par le défendeur). Il reste qu’en toute hypothèse, l’expert affirme (au regard de ses calculs et des constats) que M. [E] avait nécessairement connaissance de l’absence d’autonomie de l’immeuble en électricité en hiver. Partant, la défectuosité du système d’alimentation en électricité par le sous-dimensionnement du dispositif litigieux rend pendant au moins une partie de l’année l’immeuble impropre à son usage, et cette défectuosité existait bien antérieurement à la vente de 2022. Les parties s’opposent sur les conditions de négociation du prix du bien à la baisse (offre initiale à 380 000 euros net vendeur). A l’appui d’une attestation de l’agence immobilière en ce sens, le vendeur affirme que les époux [V] ont sollicité et obtenu une diminution du prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros en raison de l’absence d’alimentation du bien en électricité via le réseau classique et par conséquent de la future « amenée éventuelle de l’électricité via le réseau dont les estimatifs avaient été réalisés avant la signature de l’acte définitif ». Les demandeurs le contestent. Ils affirment qu’ils ont négocié à la baisse le prix pour d’autres raisons (prix trop élevé en général) attestation d’une amie à l’appui. L’attestation de l’agent immobilier tend toutefois à accréditer la version du vendeur et il apparait effectivement peu vraisemblable que les parties n’aient pas discuté, lors des négociations, de la question de la mesure et de la portée de l’autonomie de la maison en électricité (caractéristique centrale et originale du bien) ou à tout le moins, de l’incidence de l’absence de lien au réseau Edf sur le prix de vente. Pour autant, si les époux [V] ont pu obtenir une baisse de prix pour prévenir, le cas échéant le coût de « l’amenée éventuelle de l’électricité via le réseau » (une maison non reliée au réseau se révélant nécessairement moins valorisée), il n’en demeure pas moins que le bien leur a été présenté comme étant autonome en électricité, que le vendeur n’avait besoin d’aucune connexion au réseau classique, mais que cette présentation s’est révélée fausse, que la maison n’est plus alimentée en électricité en hiver, plus aucun appareil électrique ne fonctionnant, et que cette réalité était cachée aux yeux des acheteurs malgré la description sur le papier de la puissance du dispositif. En effet, à cet égard, s’agissant des désordres et de leur caractère caché, l’expert indique qu’« ils n’étaient pas faciles à appréhender par un acheteur profane, il faut être très au fait du fonctionnement de ce type d’équipements pour en apprécier les limites. A noter que M.