Tribunal judiciaire, pôle civil section 1, 30 juillet 2026 — n° 24/04050

EXPOSÉ DU LITIGE : Par exploit de commissaire de justice du , le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS DU CHÂTEAU, représenté par son syndic en exercice l’agence Saint Pierre SARL, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES PORTES DU CORUM, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 2], aux fins, au visa des articles 729 et suivants du Code de Procédure Civile, de l’article 8 de la Loi du 10 juillet 1965, des articles 639 et suivants du Code Civil, de l’article 701 du Code Civil, de l’article 1103 du Code Civil, des articles 1231 et 1231-1 du Code Civil, de : CONDAMNER le requis à enlever la barrière à bascule faisant obstruction à la servitude conventionnelle de passage ORDONNER le rétablissement du passage entre la copropriété requérante, [Adresse 8] et le requis, le SDC [Adresse 9], en permettant l’accès [Adresse 10] vers la [Adresse 11] pour le passage de véhicules, conformément au règlement de copropriété du 28 mai 1991 et à l’acte notarié du 8 juin 1994 consacrant la servitude conventionnelle de passage ; ORDONNER que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; CONDAMNER le requis à verser au requérant la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble et préjudice de jouissance CONDAMNER le requis à verser au requérant la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, qui comprendront les frais de constat d’huissier de sommation ; DEBOUTER le requis de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme étant injustes et mal fondées ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025 maintenues le 27 mai 2025, le SDC LES [Localité 3] DU CORUM demande au juge de la mise en état de déclarer le SDC LES JARDINS DU [Localité 5] irrecevable dans ses demandes à son encontre concernant la suppression sous astreinte de la barrière à bascule et de condamner le demandeur à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2026, le SDC [Adresse 2] demande au juge de la mise en état de débouter le SDC LES [Localité 3] DU CORUM de ses demandes et de le condamner aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. A l'issue de l’audience d’incident du 23 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.

MOTIFS Sur la fin de non-recevoir Le SDC LES [Localité 3] DU CORUM soulève une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir. Il explique que le SDC LES JARDINS DU CHATEAU est un syndicat secondaire des copropriétaires. Dans l’action qu’il a intentée, il ne justifie pas de parties communes spéciales à son bâtiment qui lui donneraient qualité pour agir pour solliciter l’enlèvement de la barrière litigieuse. Il ne peut intervenir au-delà du bâtiment qu’il a en gestion sauf à démontrer que l’assemblée qui l’a constitué lui a octroyé plus de pouvoirs, l’action ne pouvant dès lors être intentée que par le syndicat principal de la copropriété horizontale « LES JARDINS DU CHÂTEAU SCI ». En outre il considère que le SDC [Adresse 2] n’a pas d’intérêt à agir du fait de l’absence d’empiètement sur la servitude. En réponse, le SDC LES JARDINS DU [Localité 5] explique que l’ensemble immobilier n’a jamais eu de syndicat principal pour gérer les parties communes. De plus, son action vise à faire cesser l’atteinte portée à ses droits personnels résultant de la servitude conventionnelle consacrée dans l’acte notarié du 8 juin 1944 et ne concerne pas une partie commune qui excèderait la gestion de son bâtiment. Il ajoute que son action est semblable à celle d’un copropriétaire qui agirait contre un autre copropriétaire en réparation du préjudice subi à la suite de travaux irréguliers sur les parties communes ; il ne serait pas tenu d’appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause. Sur la qualité pour agir : Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l’article 27 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. L’article 15 dispose par ailleurs que le syndicat (principal) a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. En l’espèce, l’ensemble immobilier « SCI LES JARDINS DU CHATEAU » est composé de quatre lots comprenant notamment le lot n°2, la résidence [Adresse 2] et le lot n°3 la [Adresse 12] [Adresse 13]. Il est constant qu’aucun syndicat principal des copropriétaires n’existe pour l’ensemble immobilier ; le SDC [Adresse 2] a d’ailleurs déposé une requête le 17 juin 2026 pour la désignation d’un administrateur provisoire de copropriété pour en endosser le rôle. Les lots n°2 et 3 ont chacun un SDC secondaire du nom de la résidence concernée. Il est acquis également que des servitudes existent entre les deux lots et qu’au terme de l’acte notarié du 8 juin 1994 reçu par Me [H], une servitude de passage réelle et perpétuelle sur le lot n°2 a été créée au profit du lot n°3 pour tous les véhicules et piétons ainsi qu’une servitude de passage pour tous réseaux, conduites en sous-sol. Une autre servitude de passage réelle et perpétuelle sur le lot n°3 au profit du lot n°2 a été créée par le même acte pour tous les véhicules et piétons ainsi qu’une servitude de passage pour tous réseaux et conduites en sous-sol. L’action du SDC LES JARDINS DU [Localité 5] vise à faire supprimer une barrière qui empièterait la deuxième servitude et empêcherait le passage des copropriétaires du lot n°2 par le lot n°3. Le SDC LES [Localité 3] DU CORUM soutient que le SDC [Adresse 2] n’a cependant pas qualité pour agir s’agissant de l’empiètement d’une partie commune, seul un syndicat principal ayant qualité pour agir sur ce terrain. Le SDC LES JARDINS DU [Localité 5] défend le contraire invoquant la défense des droits réels des copropriétaires. Il est constant que selon l’article 27 précité, le syndicat secondaire a pour objet d’assurer la gestion du bâtiment pour lequel il a été constitué, et que ses pouvoirs peuvent être étendus uniquement avec l’accord de l’assemblée générale. Or, le SDC [Adresse 2] ne fait pas la démonstration que ses pouvoirs excèdent ceux déterminés par les dispositions précitées suite à l’accord d’une assemblée générale. En l’état, il ne peut qu’assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment [Adresse 2]. Il n’est pas habilité à représenter l’intérêt collectif des copropriétaires même en l’absence de syndicat principal des copropriétaires, qui tient ce pouvoir de l’article 15. Or, la défense d’une servitude de passage conventionnelle concerne l’intérêt collectif des copropriétaires. Le SDC LES JARDINS DU [Localité 5] n’a donc pas qualité pour solliciter le rétablissement du passage et la suppression de la barrière, ni n’a intérêt à agir. Il y a lieu de déclarer irrecevable l’action du SDC [Adresse 2] pour défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Compte tenu de l’irrecevabilité de la demande formée par la SDC LES JARDINS DU [Localité 5], il convient de condamner cette dernière, partie succombante, aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser la somme de 700 euros au SDC LES [Localité 3] DU CORUM en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et susceptible d'appel dans les conditions prévues à l'article 380 du Code de procédure civile, Déclarons irrecevable l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS DU [Localité 5] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS DU [Localité 5] aux dépens Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS DU [Localité 5] à verser la somme de 700 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES [Localité 3] DU CORUM en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.