Tribunal judiciaire, référés-jcp, 27 juillet 2026 — n° 25/00437

CONSTATONS que la dette locative de Madame [Q] [J] a été effacée par décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse en date du 31 mars 2026 à hauteur de la somme de 12 637 €, SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire et JUGEONS que la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où Madame [Q] [J] ne respecterait pas son obligation de s’acquitter du paiement du loyer courant, DISONS qu’en cas de mensualité restée impayée un mois après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * qu'à défaut pour Madame [Q] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur, CONDAMNONS Madame [Q] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DEBOUTONS la Commune de [Localité 3], représentée par son Maire en exercice, de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DISONS que Madame [Q] [J] sera tenue aux entiers dépens. RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

DÉBATS : Audience publique du : 11 Mai 2026 mise en délibéré au 27 Juillet 2026.

DÉCISION : Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées. La Commune de [Localité 3] a donné à bail à Madame [Q] [J], un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 4], suivant contrat de location en date du 1er février 2014, pour un loyer mensuel de 388,27 €, outre les charges locatives. Se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés et charges dus au 30 juin 2025 à hauteur de la somme de 10.723,22 € en principal, délivré à Madame [Q] [J] le 1er juillet 2025, la bailleresse l’a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, par exploit d’huissier de justice du 16 septembre 2025, aux fins de : Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du bail,L’autoriser en conséquence à faire procéder à l’expulsion de Madame [Q] [J] du logement sis [Adresse 5], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux loués,Condamner la requise à lui payer la somme provisionnelle de 11.785,52 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner la requise à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel des loyers et des charges mensuels, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,de la condamner à lui régler la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été fixée à l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue. Par ordonnance en date du 2 février 2026, la présidente a ordonné la réouverture des débats compte tenu de la réception d’un courriel émanant de la défenderesse aux termes duquel cette dernière sollicitait un report d’audience en raison de circonstances familiales exceptionnelles. L’affaire a été de nouveau fixée à l’audience du 16 mars 2026 et renvoyée à la demande du Conseil de Madame [Q] [J] à l’audience du 11 mai 2026, date à laquelle le dossier a été retenu. A l’audience, Madame [Q] [J], représentée par son avocate, a demandé au tribunal de : juger que la dette locative est effacéedébouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionscondamner cette dernière aux dépens. Elle a en effet indiqué que la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse avait déclaré recevable son dossier de surendettement incluant la dette locative et décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle a en outre mentionné avoir repris le paiement des loyers courants. La Commune de [Localité 3], représentée par Madame Sylviane ORSUCCI, 1ère adjointe au Maire, a pris acte de l’effacement de la dette locative et indiqué maintenir sa demande d’expulsion au premier nouvel impayé ainsi que les demandes formulées aux termes de l’assignation. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026. MOTIFS Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention. L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Au regard des débats et des pièces versées aux débats, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant à la locataire n’est pas sérieusement contestable en l’espèce. Il sera par ailleurs relevé que par décision du 31 mars 2026, la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse a décidé d’orienter le dossier de Madame [Q] [J] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et effacé la dette locative à hauteur de la somme de 12 637 €, ainsi qu’il résulte de l’état des créances versé aux débats. Le moyen tiré de l'effacement de la dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement, alors que la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers, est toutefois inopérant. En effet, l'effacement de la dette locative, qui n'équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire, de sorte qu'il ne prive pas le juge de la faculté d'apprécier si le défaut de paiement justifie de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui conduit à considérer comme acquises en l’espèce les conditions fixées par l’article 834 du code de procédure civile. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer délivré à la locataire le 1er juillet 2025, soit à compter du 2 septembre 2025. Sur la demande d’expulsion L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail. La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [J] du logement sis [Adresse 4] à [Localité 4], et de toutes personnes de son chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique. S’agissant de la dette locative, il y a lieu de constater que celle-ci a été effacée par la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse selon décision du 31 mars 2026. Le maintien dans les lieux de Madame [Q] [J], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Madame [Q] [J] soit tenue au paiement, à titre provisionnel, à partir du 2 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Il résulte des éléments produits que le montant du loyer mensuel s’élève à la somme de 388,27 € outre les charges locatives. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.