Cour d'appel, chambre civile, 30 juillet 2026 — n° 25/00214

*************************************** FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par sous seing privé du 10 novembre 2022, M. [D] et Mme [N], son épouse, ont donné en location à Mme [B] épouse [E] un appartement de type F2 au sein de la [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de deux années reconductible par tacite reconduction, à compter du 14 novembre 2022. Un état des lieux a été dressé le 14 novembre 2022. Selon commandement délivré le 13 mars 2023, dans lequel était reproduite la clause résolutoire prévue par le bail, M. [D] a mis la locataire en demeure de payer une dette locative de 265 000 FCFP Selon requête introductive d'instance déposée le 7 avril 2023, Mme [B], se prévalant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien du logement, a attrait M. [D] devant le tribunal de première instance de Nouméa en sollicitant l'annulation du commandement de payer, la suspension du paiement des loyers et le paiement de dommages et intérêts. En réponse, M. [D], se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, a sollicité l'expulsion de la locataire ainsi que le paiement des loyers arriérés. Selon jugement en date du 23 juin 2025, la juridiction a : - rejeté les demandes de Mme [B], - constaté la défaillance de Mme [B] dans le paiement du loyer prévu par bail du 10 novembre 2022, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 10 novembre 2022 au 14 avril 2023, - ordonné à Mme [B] et tout occupant des lieux de son fait, de quitter et rendre libres les lieux dont elle était locataire et ce dans les 15 jours suivant la signification du jugement, à défaut de quoi, elle en serait expulsée à ses frais, risques et périls ainsi que tous occupants des lieux de son chef et ce par toutes voies et moyens de droit, avec l'assistance de la force publique si besoin est, - dit qu'à titre d'indemnité d'occupation, Mme [B] serait tenue de payer à M. [D] la somme de 88.500 FCFP par mois à compter du 14 avril 2023, date de résolution du bail, jusqu'à libération des lieux et remise des clés au bailleur, - condamné Mme [B] à payer à M. [D] la somme de 354.000 FCFP avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, jour du commandement de payer, au titre des loyers et indemnité d'occupation impayés, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision, - condamné Mme [B] à payer à M.

MOTIFS Mme [B], qui est entrée dans les lieux le 14 novembre 2022, n'a pas réglé les loyers de janvier, février, mars et avril 2022, reprenant le paiement du loyer courant et de la provision sur charges le 5 mai 2023. Alors que M. [D] sollicite le bénéfice des effets du commandement de payer délivré le 13 mars 2023, Mme [B] excipe de la nullité de ce commandement au motif que le bailleur avait failli à son obligation de délivrance. Le dossier permet de retenir la chronologie suivante : Le 14 novembre 2022, lors de l'état des lieux, les défauts suivants ont été constatés : - portée d'entrée : « porte grince » - climatiseur de la chambre : « ne fonctionne pas » - pare douche : « roulettes pare douche hs » - porte de la salle d'eau : « rail de porte angle ne tiens pas bien » - porte-fenêtre de la pièce principale : « vantail de gauche fermeture HS » - plaque de cuisson : « allumage électrique fonctionne que sur 1 feu » - four : « four non fixé » et « disjoncte à l'allumage » - prises de courant de la pièce principale : « toutes les prises bougent » - baie vitrée donnant sur la terrasse : « vantail de droite ne se dévérouille pas » et « vantail de gauche ne se dévérouille pas » - chauffe eau électrique : fonctionnement « non vérifiable », « rouillé », « évacuation HS ». « vanne de sortie d'eau ne fonctionne pas ». Par lettre recommandée datée du 29 novembre 2022 et postée le 1er décembre, Mme [B], reprochant au bailleur de ne pas assurer « une jouissance normale des lieux », a indiqué qu'elle « ne (devait) pas de loyer tant que les dits désordres ne (seraient) pas traités ». Elle s'y est également plainte du bris du hublot de la pièce principale. Le même jour, la société Maison idéale a établi un devis d'un montant de 99 000 FCFP HT, visant à remédier aux désordres constatés le 14 novembre et prévoyant notamment la pose d'un nouveau climatiseur, que le mandataire du bailleur a accepté. Le 1er décembre 2022, un électricien mandaté par l'agent immobilier est intervenu pour contrôler l'installation. Selon Mme [B], il s'agirait de M. [J]. Dans une lettre recommandée datée du 2 décembre et adressée à l'agent immobilier, la locataire explique qu'il aurait constaté que « le tableau électrique n'était pas aux normes et que le four et l'allumage de la plaque gaz faisaient faux contact ». Le gérant de la société Maison idéale, M. [V], a voulu intervenir le 7 décembre pour effectuer les réparations mais a essuyé un refus de la part de Mme [B] au motif qu'elle n'était pas « satisfaite des services pour l'entretien de l'appartement » (courriel adressé le 5 décembre par M. [V] à l'agent immobilier). Mme [B] conteste avoir refusé l'accès de l'appartement à M. [V] expliquant que c'était celui-ci qui avait refusé d'intervenir lorsqu'il avait appris l'existence du « problème électrique ». Le 6 décembre, l'agent immobilier a adressé à la locataire le message suivant : « Suite à votre refus au près de notre prestataire pour effectuer les travaux de votre appartement, je vous transmets ci-joint le devis validé avec les travaux demandés listés. Nous ne pouvons pas vous donner de date d'intervention car cela dépend du planning de notre prestataire. Notre prestataire est chargé de vous contacter afin de convenir d'un rendez-vous. » A la réception de ce message, Mme [B] n'a pas contesté s'être opposée à l'intervention de la société Maison idéale : notamment, ce point n'est pas abordé dans sa lettre recommandée du 19 décembre 2022 dans laquelle elle confirmait qu'elle n'entendait pas payer le loyer tant que les travaux ne seraient pas réalisés et elle sollicitait une indemnisation. En l'état de ces éléments, la cour retiendra que la société Maison idéale n'a pu réaliser les travaux projetés au début du mois de décembre en raison de l'opposition de la locataire. Dans un mail adressé le 2 janvier 2023, Mme [B] a indiqué à l'agent immobilier qu'elle avait pris connaissance du « devis du prestataire » du 29 novembre et l'a interrogé sur le remplacement ou le changement du chauffe-eau, la réparation du hublot du salon, la mise en conformité du four et du « système électrique », en lui demandant de lui « préciser le matin où (le) prestataire tous travaux (pouvait) venir pour effectuer la totalité des travaux ». Le 4 janvier, l'agent immobilier a adressé à Mme [B] le message suivant : « Concernant les travaux de votre appartement, je viens de contacter le prestataire qui pourra effectuer l'intervention à partir du 16 janvier 2023, il vous contactera afin de convenir d'une date précise pour l'intervention (...) La mise en service du four est comprise dans le devis validé. Le prestataire me contactera une fois sur place pour la réparation de l'évacuation du ballon d'eau chaude et la réparation du hublot du salon si nécessaires. Merci de nous préciser la nature de votre demande concernant la conformité électrique de l'appartement. » Le 5 janvier, Mme [B] a informé l'agent immobilier qu'un rendez-vous avait été pris avec M. [V], déjà nommé, le 9 janvier et réclamé « la mise aux normes de l'installation : tableau électrique, four, plaques, etc... », la reprise du hublot et l'évacuation du ballon d'eau chaude. Un électricien, M. [T], est ultérieurement intervenu : il a établi une facture daté du 26 février 2023, d'un montant de 16.000 FCFP TTC, dans laquelle il a fourni la description suivante des travaux réalisés : « CONTROL DE L'ENSEMBLE DES PRISES (AUCUN PROBLEME) CONTROL DE LA TERRE (AUCUN PROBLEME) CABLAGE FOUR ET PLAQUE REMIS DANS LE BON SENS SERRAGE DES DISJONCTEUR (OK) REPERAGE DISJONCTEUR DANS LE TGBT REMIS A NEUF TESTE DE LA PRISE FOUR (OK) TESTE DE LA SOTIE FILS PLAQUE DE CUISSON (OK) » et fait le commentaire suivant : « J'atteste avoir effectué un contrôle électrique dans l'appartement au [Adresse 1], mise à part quelques réglages que j'ai éffectué, rien d'autre à signaler. » Il n'est pas prétendu que les travaux des entreprises Maison idéale et [T] auraient été défectueux. Il résulte de ce qui précède que le logement présentait, lors de l'entrée dans les lieux, divers désordres tels que tous les équipements mentionnés au contrat de location n'étaient pas en état de fonctionnement (climatiseur) et qu'il existait même une suspicion de non-conformité de l'installation électrique. L'intervention de M. [T] démontrera que l'installation électrique n'était affectée que de défauts mineurs. Le bailleur ne s'est pas désintéressé de son obligation de délivrance et a pris les mesures nécessaires pour mettre en conformité son logement en sollicitant l'intervention d'un prestataire, la société Maison idéale. L'opposition initiale de Mme [B] puis sa réponse tardive aux sollicitations de l'agent immobilier ont empêché le bailleur de remédier rapidement aux désordres. Par son comportement, Mme [B] a prolongé la situation dommageable dont elle se plaint, au-delà du mois de décembre. Dans ces conditions, Mme [B] n'est pas fondée à opposer l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers de janvier, février, mars et avril 2023. Elle l'admet d'ailleurs implicitement dans ses conclusions lorsqu'elle demande à la cour de la décharger de tout loyer « pour la période du 14 novembre 2022 au 20 février 2023 », tout en n'expliquant pas pourquoi elle n'avait pas repris ses paiements dès le mois de mars. Il ne peut être reproché à M. [D] d'avoir délivré de mauvaise foi un commandement de payer le 13 mars 2023. Celui-ci est régulier et a produit ses effets, en l'absence de régularisation dans le mois du commandement.

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne M. [D] à payer à Mme [B] une somme de 100.000 FCFP à titre de dommages et intérêts ; Vu les alinéas 2 et 3 de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Autorise Mme [B] à s'acquitter de sa dette en onze échéances mensuelles de 30 000 FCFP en sus du loyer et des charges courantes, et une dernière échéance représentant le solde de la dette et les dépens, sauf meilleur accord des parties, la première échéance devant être payée le 5 du mois suivant la signification de cet arrêt et ainsi de mois en mois jusqu'à complet paiement ; Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ce délai et que si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités précédemment fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; Dit qu'à défaut de respect de l'une de ces conditions : - la créance redeviendra intégralement exigible, - le bail sera résilié à la date du premier impayé et l'occupation d'occupation fixée par le jugement entrepris due à compter de cette date, - faute de complète libération des lieux précités deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [B] et à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ; Déboute M. [D] de sa demande de réactualisation de dette de Mme [B] à 379.970 FCFP ; Déboute M. [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [B] aux dépens d'appel ; Fixe à cinq le nombre d'unités de valeur revenant à Me Pelletier, avocat intervenant au titre de l'aide judiciaire pour le compte de Mme [B]. Le greffier P/ Le président.