Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 30 juillet 2026 — n° 23/01968

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 26 juin 2023, la SCI SATURNIN a acquis de la SAS BALEA BERRIA un appartement à usage d’habitation composant le lot n°14 d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] situé [Adresse 3] et [Adresse 4], pour le prix de 850.000 €. Estimant que le bien est affecté de vices cachés (porte de l’ascenseur bloquée, balcons affectés de corrosion, réseaux d’évacuation des eaux usées effondrés, absence de compteur électrique et de compteur d’eau individuel, climatisation et VMC en panne), par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la SCI SATURNIN a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne à la SAS BALEA BERRIA sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins de nullité de la vente, restitution du prix de cession et versement d’indemnités, outre les dépens et les frais irrépétibles. Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Bayonne a autorisé la SCI SATURNIN à inscrire provisoirement une hypothèque judiciaire sur les biens immobiliers de la SAS BALEA BERRIA pour garantie du paiement de la somme de 1.047.473,49 €; Par jugement du 13 mars 2025, le juge de l’exécution a : - débouté la SAS BALEA BERRIA de sa demande tendant à prononcer la caducité de la mesure conservatoire, - ordonné la mainlevée des mesures conservatoires pratiquées par la SCI SATURNIN en vertu de l’ordonnance du 18 janvier 2024, - débouté la SCI SATURNIN de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civle ainsi qu’aux dépens. Par jugement rectificatif du 21 mars 2025, le juge de l’exécution a : - remplacé dans l’exposé des motifs les mots : “la SCI SATURNIN ne démontre pas qu’elle a été empêchée de vendre des lots en raison de la mesure conservatoire litigieuse. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts” par les mots : “la SAS BALEA BERRIA ne démontre pas qu’elle a été empêchée de vendre des lots en raison de la mesure conservatoire litigieuse. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts” - remplacé dans le dispositif les mots : “ déboute la SCI SATURNIN de sa demande de dommages et intérêts, condamne la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens” par les mots : “déboute la SAS BALEA BERRIA de sa demande de dommages et intérêts, “ condamne la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens Par ordonnance en date du 5 février 2026, le juge de la mise en état , saisi par la SCI SATURNIN, a rejeté sa fin de non-recevoir liée à l'autorité de la chose jugée et déclaré recevable la demande indemnitaire reconventionnelle de la SAS BALEA BERRIA au titre de la procédure en nullité de la vente immobilière initiée par la SCI SATURNIN. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 mars 2026, la SCI SATURNIN demande au tribunal de : - Dire et Juger recevable l’action de la SCI SATURNIN, A titre principal, - Constater l’existence de vices cachés affectant l’immeuble acquis par la SCI SATURNIN auprès de la SAS BALEA BERRIA le 26 juin 2023, A titre subsidiaire, - Dire et Juger que la SAS BALEA BERRIA a obtenu par dol le consentement de la SCI SATURNIN à l’acte du 26 juin 2023, En toute hypothèse, - Prononcer la nullité de la cession immobilière du 26 juin 2023 intervenue entre la SAS BALEA BERRIA et la SCI SATURNIN, En conséquence sur les effets de la nullité, A titre principal, - Ordonner la restitution du prix de cession, soit 850.000 euros, entre les mains de la SCI SATURNIN. - Condamner la SAS BALEA BERRIA à verser à la SCI SATURNIN la somme de : Frais d'acte authentique : 63.705 € Frais de constitution de prêt : 3.400 € Frais de dossier Banque : 800 € Assurance…

MOTIFS A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Sur la recevabilité de la demande en nullité de la vente. L'article 28 4° c du décret du 04 janvier 1955 prévoit que les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort sont obligatoirement publiées au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble. L'article 30-5 du même décret prévoit que cette publicité est exigée à peine d'irrecevabilité de la demande. Toutefois, seules les parties ont qualité pour invoquer cette fin de non recevoir qui est édictée en vue de la protection de leurs intérêts particuliers et qui peut être proposée en tout état de cause. L'article 789 du Code de Procédure Civile dans sa version applicable au présent litige prévoit : Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. La fin de non recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation soulevée par la société SAS BALEA BERRIA est dès lors irrecevable. Sur l'action en nullité de la vente sur le fondement des vices cachés. La SCI SATURNIN agit en résolution du contrat de vente sur le fondement de l'article 1641 du code civil. Elle fait valoir que l'immeuble qu'elle a acquis selon acte authentique en date du 26 juin 2023 constitué d'un appartement au sein d'une copropriété localisée à [Localité 3] est affecté de nombreux désordres, cachés au moment de la vente, qui rendent le bien impropre à sa destination. Elle fait ainsi état du dysfonctionnement de l'ascenseur, de l'effondrement du réseau d'évacuation des eaux usées, de l'absence de raccordement du réseau électrique de l'immeuble auprès d'un fournisseur d'électricité, de l'absence de système de désenfumage obligatoire, de désordres affectant le réseau électrique et du dysfonctionnement de la VMC. En application des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il découle de l'application combinée de ces articles avec l'article 1353 du même code qu'il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de l'existence du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi rapporter la preuve d'un vice : - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, - non-apparent et inconnu de lui, soit un défaut qu'il ne pouvait déceler compte tenu de ses compétences et dont il n'avait pas connaissance, à tout le moins dans toute son ampleur et ses conséquences. Il y a lieu de rappeler par ailleurs qu'un vice caché affectant un lot de copropriété peut résulter d'un défaut provenant des parties communes dès lors qu'il rend le bien impropre à sa destination ou en diminue fortement l'usage. Il en résulte que le vendeur d'un lot de copropriété dans laquelle une partie commune est affectée de vices cachés est seul responsable envers son acquéreur à défaut de l'avoir informé ou d'avoir agi auprès du syndicat des copropriétaires antérieurement à la vente pour remédier aux désordres (Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2019 n° 18-10.503). Sur les dysfonctionnements de l'ascenseur: La SCI SATURNIN fait valoir l'existence de désordres relatifs à l'arrêt de l'ascenseur et l'inondation de la cage d'ascenseur qui n'étaient pas visibles lors de la vente. Les procès verbaux de constat de commissaire de justice en date du 25 juin 2024 et du 2 octobre 2024 font en effet état d'un dysfonctionnement de l'ascenseur . Néanmoins, la société SAS BALEA BERRIA verse aux débats des factures de remplacement de l'ascenseur et produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025 aux termes duquel il est relevé que les placards techniques ne présentent aucune trace d'eau et que l'ascenseur de la résidence fonctionne correctement. Ainsi, il apparaît que les désordres affectant l'ascenseur ont été réparés par la société SAS BALEA BERRIA de sorte qu'il n'est pas porté atteinte à l'usage du bien acquis par la SCI SATURNIN. En conséquence, la garantie de l'article 1641 du code civil ne peut jouer pour le dysfonctionnement de l'ascenseur. La SCI SATURNIN se plaint par ailleurs de la « corrosion des balcons », de « l'effondrement du réseau d'évacuation des eaux usées », de « désordres affectant le réseau électrique » et du fait que l'immeuble n'est « pas relié au réseau électrique auprès d'un fournisseur d'électricité ». Elle s'appuie pour dénoncer ces vices sur des rapports d'intervention des sociétés OXO antérieurement à la vente et de la société AQUITAINE DEBOUCHAGE après la vente, sur des projets de travaux évoqués en assemblée générale de la copropriété, sur les procès-verbaux de constat précités en date des 25 juin 2024 et 2 octobre 2024, sur un courriel de la société ENEDIS et sur un rapport d'expertise sur pièce et non contradictoire en date du 25 août 2025. L'analyse de ces pièces ne permet de caractériser ni la réalité et ni persistance des vices dénoncés, et le cas échéant, le caractère antérieur à la vente de ceux-ci ou le fait qu'ils rendraient le bien impropre à sa destination. S'agissant du dysfonctionnement de la VMC, il n'est démontré par aucune pièce versée aux débats que ce vice est antérieur à la vente et qu'il ait été caché à l'acquéreur. S'agissant enfin de l'absence de système de désenfumage obligatoire, il s'agit d'un vice apparent qui n'entre pas dans le champs de la garantie des vices cachés. La SCI SATURNIN sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du Code civil. Sur l'action en nullité de la vente sur le fondement du dol. L'article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. La SCI SATURNIN sur qui pèse la charge de la preuve du dol allégué, doit rapporter la preuve des manoeuvres dolosives reprochées à la société venderesse.

PAR CES MOTIFS Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort, DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par la société SAS BALEA BERRIA. DEBOUTE la SCI SATURNIN de sa demande en annulation de la vente intervenue le 26 juin 2023 entre la SAS BALEA BERRIA et la SCI SATURNIN. DEBOUTE la SCI SATURNIN de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société SAS BALEA BERRIA. DEBOUTE la société SAS BALEA BERRIA de sa demande de remboursement des frais d'ascenseur à hauteur de 5258,79 euros. DEBOUTE la société SAS BALEA BERRIA de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.050.000 euros. DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires. CONDAMNE la SCI SATURNIN à payer à la société SAS BALEA BERRIA la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNE la SCI SATURNIN aux dépens. RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Le présent jugement a été signé par [...], Vice-présidente, et par [...], Greffière principale. La Greffière, La Juge, [...] [...]