Cour d'appel, 2ème chambre, 30 juillet 2026 — n° 24/00386

FAITS ET PROCEDURE Par acte du 3 novembre 1973, les consorts [R] ont donné à bail commercial à M. [D] un immeuble situé à l'angle des [Adresse 4] et [Localité 4], dans le centre-ville de [Localité 5]. Par acte des 22 février et 4 mai 1988, M. [D] a cédé son fonds de commerce de confection, chaussures et vêtements à la SARL La Belle Jardinière. Enfin, suivant acte authentique des 12 janvier et 28 mars 1990, les consorts [R] ont vendu l'immeuble constituant le local commercial pris à bail par la SARL La Belle Jardinière à la SCI Ondelia. Suivant acte du 30 juin 2017, la société La Belle Jardinière, qui se plaignait d'infiltrations provenant du toit-terrasse du local, a assigné la SCI Ondelia devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre aux fins de désignation d'un expert. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 10 novembre 2017 et M. [S] a été commis en cette qualité. L'expert a déposé son rapport le 8 décembre 2018, mettant en exergue à cette occasion de graves problèmes affectant la structure du bâtiment donné à bail. Souhaitant bénéficier d'un diagnostic plus poussé de la structure, la société La Belle Jardinière a assigné la SCI Ondelia, par acte du 28 janvier 2019, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre qui, par ordonnance du 17 mai 2019, a ordonné une nouvelle expertise et commis pour y procéder M. [V]. Le juge des référés a également autorisé la société La Belle Jardinière à consigner les loyers dus à la société Ondelia à compter du mois de mai 2019, pour une durée maximale de 24 mois, sur le compte séquestre du Bâtonnier de l'ordre des avocats de la Guadeloupe. L'expert a déposé son rapport le 30 novembre 2021. Par courrier du 24 février 2022, la SCI Ondelia a notifié à la société La Belle Jardinière, qui s'y est opposée, la résiliation de plein droit du bail commercial sans dédommagement, en application de l'article 1722 du code civil. Par acte du 13 mai 2022, la SCI Ondelia a assigné la SARL La Belle Jardinière devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin, principalement, de voir ordonner la résiliation de plein droit du bail commercial suite à la perte de la chose louée, l'immeuble étant devenu impropre à sa destination et à l'exploitation prévue dans le bail. Elle a également sollicité l'expulsion de la société preneuse et sa condamnation à lui payer les loyers impayés de mai 2019 à mai 2023, dont ceux consignés jusqu'au mois de mai 2021, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux. En réponse, la SARL La Belle Jardinière a demandé au tribunal, à titre principal, de condamner la société Ondelia à procéder, à ses frais, à la destruction et à la reconstruction du bâtiment donné à bail et à indemniser son trouble de jouissance, y compris durant la réalisation des travaux.

MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité de l'appel principal : Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse. En l'espèce, la société La Belle Jardinière a interjeté appel le 10 avril 2024 du jugement rendu le 29 février 2024, sans qu'aucun élément ne permette d'établir qu'il lui aurait été préalablement signifié. Son appel doit en conséquence être déclaré recevable. Sur la recevabilité de l'appel incident : Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. En l'espèce, la SCI Ondelia a formé appel incident par conclusions remises au greffe de la cour le 7 octobre 2024, soit moins de trois mois après avoir reçu notification des conclusions de l'appelante, le 10 juillet 2024. Son appel incident doit donc être déclaré recevable. Sur l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée postérieures à l'ordonnance de clôture : Aux termes de l'article 914-3 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. En l'espèce, la SCI Ondelia a remis au greffe des conclusions au fond le 2 février 2026 à 13h36, alors que l'ordonnance de clôture avait été notifiée aux parties par le greffe, via le RPVA, le même jour à 11h42. Dans la mesure où sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture a été rejetée, ces conclusions seront déclarées irrecevables et la cour statuera sur la base des dernières conclusions notifiées par l'intimée avant la clôture, soit celles remises au greffe le 28 janvier 2025, précédemment rappelées. Sur la résiliation du bail aux torts du bailleur : Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. A défaut, si la destruction de la chose louée ne découle pas d'un cas fortuit, la résiliation du bail peut être ordonnée sur le fondement de l'article 1741 du code civil, qui dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Si la perte de la chose louée est imputable à une faute du bailleur, ce qu'il appartient au preneur de démontrer, ce dernier peut prétendre à l'indemnisation de son préjudice. A ce titre, il est constant que la ruine d'un bâtiment par suite de sa vétusté est un cas fortuit, sauf défaut d'entretien imputable au bailleur. En l'espèce, aucune des parties ne conteste la perte de l'immeuble constituant le local commercial donné à bail par la SCI Ondelia à la SARL La Belle Jardinière, l'expert [V] ayant indiqué dans son rapport déposé le 30 novembre 2021 que la structure était fragilisée, principalement en dalle haute, en raison d'une corrosion importante, voire critique, des aciers de structure, et que l'immeuble n'offrait pas la sécurité nécessaire pour abriter des activités devant recevoir de la clientèle, alors que la société La Belle Jardinière exploitait dans les lieux un magasin de vêtements et de chaussures. A cela s'ajoutait une non-conformité par rapport à la réglementation para-sismique ayant conduit l'expert à indiquer que la solution de renforcement la moins onéreuse consistait à démolir le bâtiment existant et à le reconstruire. La résiliation du bail ordonnée par les premiers juges, qui n'est plus contestée en appel par la SARL La Belle Jardinière, puisqu'une liquidation judiciaire a été prononcée à son égard, sera donc confirmée, tout comme l'expulsion de la société preneuse. Les parties s'opposent en revanche sur l'imputabilité de cette perte de la chose louée à des manquements de la SCI Ondelia à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination, dont dépend la possibilité d'indemniser le préjudice invoqué par la société La Belle Jardinière. Il ressort des constatations concordantes des deux experts judiciaires commis pour procéder à l'inspection des lieux loués que la structure de l'immeuble était fortement dégradée dans sa résistance mécanique en raison de la mauvaise qualité du béton utilisé lors de la construction, qui contenait du sable de mer, ce qui avait abouti à une corrosion des aciers, responsable d'un foisonnement et de l'éclatement du béton. Cependant, M. [V] a également conclu, à l'instar du sapiteur, que la structure était très fragilisée, principalement la dalle haute qui avait subi d'importantes infiltrations avant la réfection de l'étanchéité, entraînant d'importants éclats de béton et d'importants foisonnements des aciers de structure. En réponse à un dire de la SCI Ondelia, l'expert a précisé, en page 17 de son rapport, que les infiltrations avaient aggravé les désordres liés à la mauvaise qualité des bétons et au non-respect des règles parasismiques en accélérant la corrosion des aciers, entraînant le foisonnement et une extrême fragilisation de la dalle et des murs porteurs. Il a clairement indiqué que les désordres étaient dus à la concomitance de deux causes : la mauvaise qualité des bétons d'origine et les infiltrations dues à un défaut d'étanchéité de la dalle. Pour s'opposer à tout manquement à son obligation de délivrance conforme, la SCI Ondelia fait valoir qu'en 2007, le BET Antilles Contrôles avait déjà conclu à la nécessité de détruire le bâtiment, alors qu'aucun problème d'infiltrations n'avait encore été relevé. Cependant, il n'y a pas lieu d'en déduire, comme elle le fait, que ces infiltrations n'ont eu aucun lien causal avec la perte de l'immeuble. En effet, la conclusion du bureau d'études avait été rendue dans le contexte d'un projet de surélévation du bâtiment de trois niveaux, qui impliquait de tels travaux que le contrôleur avait jugé 'utopique de conserver le bâtiment existant en l'état sans démolition pour la réalisation des travaux énumérés ci-avant dans le respect des normes parasismiques PS92". A cette époque, même si des fissures étaient visibles sur certains murs intérieurs et en pied de poteaux (éclatement de bétons dus au foisonnement des aciers), la question de l'étanchéité du toit-terrasse ne se posait pas, puisque le bâtiment devait être surélevé à cet endroit. La SCI Ondelia conteste également toute faute de sa part en indiquant que la locataire ne l'avait informée de l'existence de problèmes d'étanchéité qu'en février 2016, et qu'il ne peut donc lui être reproché aucune inaction fautive puisqu'elle a fait réaliser les travaux dans les mois suivants.

PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'appel principal interjeté par la SARL La Belle Jardinière, Déclare recevable l'appel incident formé par la SCI Ondelia, Déclare irrecevables les conclusions remises au greffe par la SCI Ondelia le 2 février 2026, Dans la limite des chefs de jugement déférés à la cour, Confirme le jugement en ce qu'il a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant les sociétés Ondelia et La Belle Jardinière concernant un local commercial sis angle des [Adresse 4] et Nozières à Pointe-à-Pitre, à effet de la date du jugement, aux torts de la SCI Ondelia, - ordonné l'expulsion de la société La Belle Jardinière, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement, - dit que la SARL La Belle Jardinière serait redevable d'une somme mensuelle de 1.314,42 euros à titre d'indemnité d'occupation, de la date du jugement jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, - débouté la société La Belle Jardinière de sa demande au titre de l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce, Infirme le jugement pour le surplus des dispositions contestées, Statuant à nouveau, Condamne la SCI Ondelia à payer à la SARL La Belle Jardinière la somme de 16.824,58 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Fixe la créance de la SCI Ondelia au passif de la liquidation judiciaire de la SARL La Belle Jardinière à la somme de 55.834,48 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés du mois de mai 2021 au mois de janvier 2025 inclus, Fixe la créance de la SCI Ondelia au passif de la SARL La Belle Jardinière à la somme mensuelle de 1.314,42 euros à titre d'indemnité d'occupation, du mois de février 2025 jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, Y ajoutant, Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Et ont signé, La greffière, Le président