Tribunal judiciaire, 11ème civ. s3, 28 juillet 2026 — n° 26/00796

PAR CES MOTIFS , Statuant par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic la somme de 5 188,66 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 août 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 sur la somme de 3 766,56 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic, la somme de 79,58 euros au titre des frais de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic, la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] aux dépens ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l'audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier Le Juge Nathalie PINSON Mathieu MULLER

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] sont copropriétaires de trois appartements (lots n° 1040, 168 et 1169) et d'une place de parking au sous-sol (lot n° 1467) dans l'immeuble [Adresse 3] [Localité 3] sis [Adresse 7] à [Localité 8], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société LOGE IMMOBILIER. Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] ont été mis en demeure à plusieurs reprises dont, une dernière fois avant saisine de la juridiction par lettre recommandée datée du 23 juin 2025 dont l'accusé de réception a été signé le 30 juin 2025, d'avoir à régler la somme de 3 766,56 euros. Par acte de commissaire de justice remis à l'étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 7] à 67 000 STRASBOURG, représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] devant la 11ème chambre du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir solidairement condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de : * 5 803,24 euros augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3 766,56 euros à compter du 23 juin 2025, incluant les charges courantes du 4ème trimestre 2025 ; * 500 euros à titre de dommages et intérêts ; * 1 200 euros, subsidiairement 1 645 euros si la juridiction devait expurger des décomptes les frais imputés par le syndic au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il a demandé en outre que soit ordonné la capitalisation des intérêts et leur condamnation aux entiers frais et dépens. À l'audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], représenté par son conseil, s'est borné à solliciter le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] n'ont ni comparu ni été représentés. Il sera statué à leur encontre par jugement réputé contradictoire. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions, il y a lieu de se reporter à l'acte de saisine. L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026, puis prorogée au 19 juin 2026 et 28 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété : En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] produit notamment : *un relevé de compte du défendeur arrêté au 20 août 2025 à la somme de 5 044,06 euros, et faisant état des opérations du 1er avril 2023 au 20 août 2025 ; *les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 4 juillet 2023, 3 juillet 2024 et 30 juin 2025 ayant notamment approuvé pour l'essentiel les comptes des exercices N-1, les budgets prévisionnels des exercices N+1, l'élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux et du diagnostic de performance énergétique, et la réalisation de plusieurs travaux ; *un contrat de syndic ; *les décomptes de charges pour une période du 1 janvier 2023 au 31 décembre 2024 ; *les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 ; * des mises en demeures et une relance simple. Il ressort des pièces produites que Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] ne s'acquittent plus de leurs obligations de copropriétaires. Ils ne justifient d'aucune contestation ni paiement libératoire. Il résulte ainsi de la procédure que les défendeurs restent redevables au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement et de procédure, de la somme de 5 188,66 euros (5 803,24 - 614,58). N° RG 26/00796 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODV4 Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 août 2025, la somme de 5 188,66 euros. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l'espèce à compter de la mise en demeure dont le défendeur a été avisé le 30 juin 2025, par courrier recommandé avec accusé de réception, sur la somme de 3 766,56 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts : Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : *175 euros (5 x 35 euros) au titre des mises en demeure du syndic *139,58 euros au titre de frais de signification d'une mise en demeure *300 euros au titre de frais de contentieux Soit un montant total de 614,58 euros. Il est justifié de l'envoi des 5 mises en demeure datées des 27 novembre 2023,24 septembre 2024, 13 décembre 2024, et 23 juin 2025. Cependant, faute de produire un contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, ces demandes doivent être rejetées. Le contrat de syndic versé en procédure par le syndicat des copropriétaires n'a en effet été signé que le 30 juin 2025 avec effet à compter du 1er juillet 2025 pour une durée d'un an. Par ailleurs, s'agissant des frais de remise de dossier à un avocat selon facture datée du 20 août 2025, il doit être relevé que si le contrat prévoit de tels frais, ce n'est qu'en cas de diligences exceptionnelles ; le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de diligences d'une telle nature. Il y a lieu en revanche de retenir le frais d'huissier pour signification d'une mise en demeure de payer les charges de copropriété, soit un montant de 79,58 euros. Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] seront en conséquence condamné au paiement de la somme de 79,58 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées. Sur la demande de dommages-intérêts : Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, la carence répétée de Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l'immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l'intérêt au taux légal de droit. Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et de condamner Monsieur [O] [V] et Madame [L] [V] née [Q] à lui payer la somme de 500 euros. Sur les demandes accessoires :