Tribunal judiciaire, 3ème ch. civile cab. 2, 30 juillet 2026 — n° 26/00126

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES Par acte daté du 27 mai 2021, Monsieur [X] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] ont conclu avec la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG un contrat de réservation en l’état futur d’achèvement concernant un appartement situé sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situé [Adresse 3] à [Localité 4] devant être livré dans un délai de seize mois suivant l’achèvement des fondations pour un prix de 264 100 € TTC. Le permis de construire a été accordé le 19 février 2019 et rectifié le 14 octobre 2021. La déclaration d’ouverture du chantier a été déposée le 5 février 2022. La maîtrise d’œuvre a été confiée à Monsieur [H] [G]. Par acte authentique du 17 mai 2022, la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG a conclu avec les consorts [K] un contrat de vente en l’état futur d’achèvement correspondant au lot n° 4 et au lot n° 24 de l’ensemble immobilier. Le procès-verbal de livraison a été établi avec réserves le 13 janvier 2025 concernant l’appartement, à l’exclusion de la terrasse, du garage et des parties communes non livrées. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 janvier 2025, les consorts [K] ont mis en demeure la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG de leur communiquer les pages manquantes du procès-verbal de livraison correspondant aux observations et aux annexes ainsi que le test de perméabilité étanchéité pour la terrasse et le PU CF pour la porte d’entrée, et lui demandant de prendre acte de ce que ni le garage, ni la terrasse, ni les parties communes n’étaient livrées. Les consorts [K] ont pris possession du garage le 4 février 2025. La livraison des parties communes a été refusée par le syndic. Par assignation remise le 2 décembre 2026 dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, les consorts [K] ont attrait la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de : Avant-dire droit, A défaut de communication spontanée, ENJOINDRE à la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG de produire, au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, les pièces indispensables à la compréhension du dossier en matière de droit de la construction La déclaration d’ouverture du chantier du 5 février 2022 (DOC) visée dans l’avant contrat de vente du 14 mai 2021 (non annexée à l’acte)Les marchés des entreprises intervenantes à la construction (listées sur la liste des intervenants dressée par le constructeur en pièce n° 4 et notamment celui de la maîtrise d’œuvre confiée à Monsieur [H] [G] afin de vérifier l’étendue de sa mission (complète – missions limitatives de conception et/ou d’exécution)Le procès-verbal de réception signé par la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG en qualité de maître d’ouvrage (VEFA) et en présence des entreprises intervenantes (antérieur ou concomitant au procès-verbal de livraison du 13 janvier 2025)Les attestations d’assurance obligatoire responsabilité civile et responsabilité décennale des entreprises intervenantes mandatées par la SCCV au jour de la DOC c’est-à-dire au 5 février 2022Au fond : DIRE ET JUGER que la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG a manqué à son obligation contractuelle de livrer le bien aux consorts [K] au plus tard le 31 janvier 2024 (tolérance d’un mois incluse) DECLARER que la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG est entièrement responsable des préjudices subis par les consorts [K] du fait de son retard de livraison du bien, en application des articles 1601-1 du code civil, 1104 du code civil et 1231 et suivants du code civil CONDAMNER la SCCV L’ETOILE DU KOCHERSBERG à payer aux consorts [K] : La somme de 9 553 € au titre du préjudice de privation totale de jouissance du bien subi sur la période du 1er février 2024 (lendemain de l’expiration du délai contractuel de livraison) au 13 janvier 2025 (date de la livraison, période représentant 11 mois et 13 jours) justement augmentée de la période du 14 janvier 2025 au 15 février 2025 correspondant…

MOTIFS A titre liminaire : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de production de pièces : Selon l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication. L’article 134 du code de procédure civile précise que le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai et s’il y a lieu les modalités de la communication. En l’espèce, les consorts [K] sollicitent la communication de la déclaration d’ouverture du chantier, des marchés des entreprises intervenantes et notamment de la maîtrise d’œuvre, du procès-verbal de réception signé, et des attestations d’assurance obligatoire responsabilité civile et responsabilité décennale des constructeurs. Les consorts [K] considèrent que la communication de ces pièces est indispensable à la compréhension du litige. Il convient toutefois de relever que la seule faute invoquée par les consorts [K] à l’encontre de la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG à l’appui de leur demande de dommages et intérêts consiste à lui reprocher de ne pas avoir respecté le délai de livraison de l’ouvrage prévu par la convention des parties. Aucun désordre ou manquement aux règles de l’art n’est invoqué au soutien de cette demande. Seul le délai de livraison est dénoncé par les consorts [K], sans que les conditions de réalisation de l’ouvrage soient soulevées. En outre, les consorts [K] versent à la procédure un exemplaire du procès-verbal de livraison, ainsi qu’une mise en demeure adressée à la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG aux fins de transmission du procès-verbal de réception complété. Dès lors, la communication de la déclaration d’ouverture du chantier, des marchés des entreprises, du procès-verbal signé par la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG et des attestations d’assurance des entreprises n’est pas nécessaire pour examiner la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [K] suite au retard de livraison de leur ouvrage. La demande de communication de pièces formée par les consorts [K] doit par conséquent être rejetée. Sur la demande principale : Sur la faute contractuelle : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1601-1 du code civil précise que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. L’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser notamment le délai de livraison. Selon l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu par les consorts [K] avec la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG le 17 mai 2022, le délai d’achèvement de l’ouvrage a été fixé au 31 décembre 2023 « avec une tolérance acceptée par l’acquéreur d’un mois, sauf en ce qui concerne l’isolation extérieure et la pose de crépis dont la réalisation dépendra des conditions climatiques, le tout sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légale de suspension du délai ». Certes, le délai d’achèvement de l’ouvrage avait été fixé 16 mois après l’achèvement des fondations par le contrat de réservation régularisé par les parties. L’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoit toutefois qu’ « en cas de contradiction entre le contrat préliminaire de réservation et les dispositions de la présente vente, seules les dispositions de la vente prévaudront, celles-ci constituant seules la loi des parties » ». Dès lors, le délai d’achèvement de l’ouvrage doit être fixé au 31 décembre 2023 avec une tolérance d’un mois. L’acte authentique de vente conclu entre les consorts [K] et la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG prévoit aussi que « le délai de livraison est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison les évènements suivants : Intempéries au sens de la règlementation des travaux sur les chantiers de bâtiment, justifiées par un relevé de la station météorologique la plus procheGrève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et ses industries annexés ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantierRetard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l’une des entreprises (…)Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par e maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant)Retards entraînés par le recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ciRetards provenant d’anomalies du sous-sol (…)Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeurTroubles résultant d’hostilités, de guerre, cataclysmes, incendies, inondations, catastrophes naturelles ou pas, accidents de chantierIntervention de la direction des monuments historiques ou autre administration consécutive à la présence éventuelle de vestiges archéologiques Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressourcesRetard pour instruction de tout nouveau permis de construire, permis e construire modificatif, ou permis de démolir nécessité par des contraintes techniquesRetard pour délivrance de toute autre autorisation administrativeDécouverte de zones de pollution ou de contamination de terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies de sous-sol (…)Retards de paiement de l’acquéreur (…)Troubles résultant d’épidémies (…)Troubles résultant de faits de guerre et notamment ceux liés au conflit existant entre la Russie et l’Ukraine ainsi que sur les conséquences en découlant notamment sur les retards d’exécution des travaux liés à des retards et difficulté d’approvisionnement sur le chantierDans un tel cas, la justification de la survenance de l’une des circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre ou de l’architecte ayant la direction des travaux ». En l’occurrence, aucune cause légitime de suspension ou de report de la date de livraison du chantier n’a été invoquée par la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG. Aucune lettre du maître d’œuvre ou de l’architecte n’est versée à la procédure. Seuls des courriels émanant de la société MUC HABITAT datés du 4 décembre 2023 et du 15 décembre 2022 sont produits, ces courriels faisant état d’intempéries pouvant affecter le bon déroulement du chantier. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 mars 2024, la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG a notifié aux consorts [K] un report du délai de livraison de 24 jours suite à des intempéries, soit 7 jours au mois de décembre 2023 et 17 jours au mois de janvier 2024.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, REJETTE la demande de communication de pièces formée par Madame [A] [T] épouse [K] et par Monsieur [X] [K] ; CONDAMNE la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG à verser à Madame [A] [T] épouse [K] et à Monsieur [X] [K] une somme de 9 553 € (neuf mille cinq cent cinquante trois euros) au titre du retard de livraison de leur appartement ; CONDAMNE la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG à verser à Madame [A] [T] épouse [K] et à Monsieur [X] [K] une somme de 120 € (cent vingt euros) au titre de la privation de la jouissance de leur garage ; CONDAMNE la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG à verser à Madame [A] [T] épouse [K] et à Monsieur [X] [K] une somme de 695 € (six cent quatre-vingt quinze euros) au titre de la privation de la jouissance de l’ascenseur ; CONDAMNE la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG à verser à Madame [A] [T] épouse [K] et à Monsieur [X] [K] une somme de 5 000 € (cinq mille euros) au titre de leur préjudice moral ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [A] [T] épouse [K] et Monsieur [X] [K] au titre de leur préjudice spécifique d’angoisse ; CONDAMNE la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG aux entiers dépens de la procédure ; CONDAMNE la SCCV L’ECLAT DU KOCHERSBERG à verser à Madame [A] [T] épouse [K] et à Monsieur [X] [K] une somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier. Le Greffier Le Président Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER