Tribunal judiciaire, 3ème ch. civile cab. 2, 30 juillet 2026 — n° 26/02162

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES Monsieur et Madame [F] sont copropriétaires au sein de la [Adresse 1] sis [Adresse 5] / [Adresse 6] / [Adresse 7] à [Localité 2]. Par assignations remises le 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 5] / [Adresse 6] / [Adresse 7] à 67800 HOENHEIM a attrait Madame [D] [N] et Monsieur [L] [J] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d‘obtenir leur condamnation à lui verser une somme de 8 947, 51 € au titre de leurs arriérés de charges de copropriété, une somme de 583, 15 € au titre des frais de relance et de mise en demeure, une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, et une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure. Au soutien de ses demandes, le SDC [Adresse 1] indique avoir mis en demeure les consorts [F] concernant leurs charges de copropriété impayées. Il explique être confronté à des difficultés de trésorerie en raison de ses impayés, dont il résulte un préjudice qu’il chiffre à la somme de 800 €. Il demande aussi à ce que soient mis à la charge des consorts [L] - [D] les frais de relances ou mises en demeure et les frais d’avocat pour mise en demeure. Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, les consorts [L] - [D] n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 mai 2026 et évoquée à l’audience du même jour, et le jugement a été mis en délibéré au 2 juillet 2026, prorogé au 30 juillet 2026 en raison de la charge du cabinet.

MOTIFS A titre liminaire : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale : - Sur les arriérés de charges de copropriété : En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - Une copie du livre foncier - Des appels de charge et travaux - Des relevés individuels de charges - Les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2022, 31 mai 2023, 22 mai 2024 et 28 mai 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux - Le contrat de syndic pour la période du 28 mai 2025 au 30 juin 2026 - Un relevé de comptes établi pour la période du 1er janvier 2021 au 2 mars 2026 - La mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mars 2025. Il ressort de ces documents que depuis le 7 décembre 2021, date à laquelle les arriérés de charges antérieures des consorts [L] et [D] ont été réglés, ces derniers restent redevables de la somme de 9 530, 66 €. Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais de recouvrement mis en compte par le SDC [Adresse 1] pour un montant de 583, 15 €, lesquels seront examinés ultérieurement. Il convient également de déduire de cette somme le montant de 84 € demandé au titre de l’achat de deux clefs, aucun justificatif n’étant versé à la procédure. Il y a donc lieu de condamner solidairement les consorts [L] et [D] à verser au SDC [Adresse 1] une somme de 8 863, 51 € au titre de leurs charges de copropriété arrêtées au 2 mars 2026, premier appel de fonds pour l’année 2026 compris. Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379). Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018). Les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 6 919, 13 € à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 25 mars 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus. N° RG 26/02162 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEIQ - Sur les frais de recouvrement : Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745). De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 3], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140). En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621). En l’espèce, les frais de « transmission du dossier à l’auxiliaire de justice » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 5] / [Adresse 6] / [Adresse 7] à [Localité 2] la somme de 8 863, 51 € ( huit mille huit cent soixante-trois euros et cinquante-et-un centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 2 mars 2026, appel du premier trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 6 919, 13 € et à compter du 17 mars 2026 pour le surplus ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 5] / [Adresse 6] / [Adresse 7] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 5] / [Adresse 6] / [Adresse 7] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [N] [D] aux dépens, en ce compris les dépens d’exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [N] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 5] / [Adresse 6] / [Adresse 7] à [Localité 2] une indemnité de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier. Le Greffier Le Président Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER