Tribunal judiciaire, jcp referes, 28 juillet 2026 — n° 26/00200

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 mars 2022 conclu entre Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] d'une part et Monsieur [I] [P] d'autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°C22) et une place de parking (n°C22), situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ; CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à verser à Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] à titre provisionnel la somme de 4.658,71 euros, selon décompte en date du 29 mai 2026, mensualité de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.791,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISONS Monsieur [I] [P] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 septembre 2026 ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [I] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] * que Monsieur [I] [P] soit condamné à verser à Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à verser à Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [I] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [I] [P] un appartement à usage d’habitation (n°C22) et une place de parking (n°C22), situés [Adresse 6] à [Localité 2], par contrat en date du 21 mars 2022, moyennant un loyer initial de 496 euros et une provision pour charges de 60 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 octobre 2025 pour un montant en principal de 1.791,75 euros ainsi qu’une mise en demeure à la même date d’avoir à justifier de l’assurance. Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] ont ensuite fait assigner Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en référé, le 12 décembre 2025. Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de : - constater l’application du jeu de la clause résolutoire au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (non paiement des loyers et des charges), - ordonner, sans délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ; Ils ont en outre demandé de le condamner au paiement : - à titre provisionnel, de la somme de 3.109,10 euros, représentant les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2025, quittancement de décembre 2025 inclus et dire que la dette sera réactualisée au jour de l’audience, - d’une indemnité d’occupation conventionnelle par provision au moins égale au montant du loyer et des charges en cours (600,95) jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail , - dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2025 ; - de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - des frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Après renvois, à l’audience du 29 mai 2026, Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] ont comparu représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans leur acte introductif d’instance et ont actualisé la dette locative à la somme de 4655,60 euros au 30 mai 2026. Ils ont par ailleurs précisé que le loyer courant était payé. Monsieur [I] [P] a comparu en personne, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir rester dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire . Il a par ailleurs proposé d’apurer la dette par mensualités de 130 euros à compter de septembre 2026 en précisant qu’il était commerçant et qu’il n’avait pas de revenus actuellement compte tenu de travaux nécessaires à l’accessibilité de son local commercial. Il a également précisé avoir deux enfants à charge. L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026. Par note en délibéré dûment autorisée, le conseil des demandeurs a adressé à la présente juridiction un décompte locatif arrêté au 29 mai 2026 faisant état d’une dette locative de 5263,92 euros.

MOTIFS DE LA DECISION I - SUR LA DEMANDE DE RESILIATION - sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 10 octobre 2025. L’action est donc recevable. - sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2025 pour un montant en principal de 1.791,75 euros. Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2025. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L] produisent un décompte en date du 29 mai 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 4.658,71 euros, mensualité de mai 2026, déduction faite de l’échéance de juin 2026 non exigible à cette date. Monsieur [I] [P] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.658,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.791,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. III. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT: L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant, soit celui de mai 2026, a été payé par Monsieur [I] [P] avant l’audience. En conséquence, Monsieur [I] [P] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l'a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette. Monsieur [I] [P] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [I] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [M] [L] et Madame [R] [X] épouse [L], Monsieur [I] [P] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,