Tribunal judiciaire, jcp referes, 28 juillet 2026 — n° 25/02969

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [V] [X] a conclu une convention à loyer social avec l’Agence Nationale de l’Habitat concernant des locaux à usage d’habitation (Bâtiment A III, Escalier A, porte 117, 3ème étage) situés [Adresse 6] à [Localité 2] assortis d’une place de stationnement, par contrat prenant effet au 1er janvier 2018 et pour une durée de 6 ans. Monsieur [V] [X] a par ailleurs donné à bail à Monsieur [J] [M] et à Monsieur [D] [M], mineur, cet appartement à usage d’habitation par contrat en date du 1er juillet 2024, prenant effet au 1er janvier 2024, moyennant un loyer initial de 480 euros et 130 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [X] a fait signifier à Monsieur [D] [M] et Monsieur [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.453,30 euros. Monsieur [V] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 18 août 2025. Aux termes de l’assignation, il a sollicité de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit à compter de la date d’effet du commandement de payer demeuré vain soit le 28 janvier 2025, - ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] ainsi que de tout occupant sans droit ni titre de l’appartement [Adresse 7], situé [Adresse 8] avec le concours d’un Commissaire de Justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier, - condamner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] à lui verser une indemnité d’occupation dont le montant sera équivalent au loyer charges comprises prévu par les parties, - condamner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] au paiement de la dette locative, dette s’élevant à 5.668 Euros au mois d’août 2025 somme à parfaire jusqu’au départ effectif de Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] du bien objet de la présente procédure, - l’autoriser à séquestrer les meubles du logement aux fins de paiement de la dette locative en cas de défaillance de Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] dans le paiement de la dette locative, - condamner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] aux entiers dépens et aux frais irrépétibles. A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [V] [X] a comparu, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 5.673 euros, mensualité de septembre 2025 inclus. Il a précisé que Monsieur [J] [M] lui avait dit avoir cessé le règlement des loyers car lors du renouvellement du bail, le loyer avait subi une augmentation de 90 euros.

MOTIFS DE LA DECISION I - SUR LE DESISTEMENT Il convient de constater le désistement d’instance de Monsieur [V] [X] concernant les demandes dirigées contre Monsieur [D] [M]. II - SUR LA DEMANDE DE RESILIATION - sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 3 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 29 novembre 2024. L’action est donc recevable. - sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” . En l'espèce cependant, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois pour apurer la dette un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [M] le 28 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.453,30 euros lui laissant un délai de six semaines pour apurer la dette. Cependant le délai contractuel de deux mois étant plus favorable au locataire, il convient de vérifier si la dette a été apurée dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025. L'expulsion de Monsieur [J] [M] sera en conséquence ordonnée, sans qu’il y ait lieu en l’état d’ordonner la séquestration des meubles. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [V] [X] produit un décompte arrêté à mai 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 10.404 euros, mensualité de mai 2026 incluse. Monsieur [J] [M] a contesté la dette au motif que le bailleur avait refusé de mettre à jour le dossier par rapport à la CAF. Monsieur [M] ne produit cependant aucun document, ni aucun élément pour en justifier. Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10.404 euros. Monsieur [J] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. La demande de Monsieur [V] [X] au titre des frais irrépétibles n’étant pas chiffrée, il convient de le débouter de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS le désistement d’instance de Monsieur [V] [X] concernant les demandes dirigées contre Monsieur [D] [M] ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail du 1er juillet 2024, ayant pris effet au 1er janvier 2024, conclu entre Monsieur [V] [X] d’une part et Monsieur [J] [M] d’autre part, concernant des locaux à usage d’habitation (Bâtiment A III, Escalier A, porte 117, 3ème étage) situés [Adresse 6] à [Localité 2] assortis d’une place de stationnement, sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [V] [X] à titre provisionnel la somme de 10.404 euros, selon décompte arrêté à mai 2026, mensualité de mai 2026 incluse ; CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à payer à titre provisionnel à Monsieur [V] [X] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 janvier 2025, dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ; DEBOUTONS Monsieur [V] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [J] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [V] [X] de toute demande plus ample ou contraire et notamment de sa demande de séquestration des meubles ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE