Tribunal judiciaire, jcp fond, 27 juillet 2026 — n° 23/02904

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : Vu le jugement avant dire droit en date du 10 décembre 2024 ; Vu le rapport d’expertise déposé le 14 octobre 2025 ; CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur [R] [V] concernant ses demandes dirigées contre Madame [G] [U] épouse [T], cette dernière n’étant plus locataire des locaux litigieux ; DEBOUTE Monsieur [R] [V] de sa demande de résiliation de bail fondée sur les impayés de loyers et de charges ; VALIDE le congé aux fins de reprise délivré par Monsieur [R] [V] à Monsieur [Y] [T], par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025 avec effet au 16 octobre 2025, en la forme et au fond : DIT en conséquence que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 16 octobre 2025 ; DIT que depuis le 17 octobre 2025, Monsieur [Y] [T] est donc occupant sans droit ni titre d’une maison individuelle avec garage située [Adresse 3] à [Localité 2] ; ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et de tout occupant de son chef des locaux litigieux dans un délai de huit jours à compter de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [V], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à verser à Monsieur [R] [V] la somme de 26.175,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, selon décompte en date du 18 mai 2026, indemnité d’occupation de mai 2026 incluse, déduction faite d’une diminution forfaitaire d’une somme de 25 % compte tenu du non respect par le bailleur de ses obligations contractuelles ; CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à verser à Monsieur [R] [V] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 octobre 2025 dont l’arriéré est déjà en partie liquidé au titre de la condamnation prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ; DIT que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et les déboute en conséquence de leur demande à ce titre ; DIT que les dépens seront supportés par moitié par chaque partie, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, sans qu’il y ait lieu d’y inclure le commandement de payer délivré le 8 décembre 2022 qui n’est pas le fondement de la présente procédure. DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [V], venant aux droits de Madame [M] [V], a donné à bail à Monsieur [Y] [T] et à Madame [G] [U] épouse [T] une maison individuelle avec garage située [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat en date du 7 octobre 2016, prenant effet au 17 octobre 2016, moyennant un loyer mensuel initial de 736,41 €. Compte tenu du non paiement des loyers et charges depuis de nombreux mois, Monsieur [R] [V] a fait assigner Monsieur [Y] [T] et Madame [G] [U] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE, statuant au fond, le 8 août 2023. Aux termes de l'assignation, il a sollicité de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour non respect des obligations nées de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et en vertu de l’article 1224 du code civil; - ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et de Madame [G] [U] épouse [T] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués ; - les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation du bail ; - les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.034,12 euros correspondant au paiement des loyers et charges dus au 13 juin 2023, somme à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts à compter du commandement de payer du 8 décembre 2022 ; - les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2022 ; - ordonner l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Après renvois, à l’audience du 10 octobre 2024, Monsieur [R] [V] a comparu représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et actualisé la dette locative à la somme de 18 385,39 euros au 7 octobre 2024. Monsieur [Y] [T] a comparu, représenté par son conseil, et a demandé compte tenu de l’indécence des locaux du fait de désordres affectant les locaux loués dus à des problèmes d’humidité, mis en évidence par le rapport d’un diagnostiqueur mandaté par le mandataire du bailleur, la SARL AGESTIS, et en conséquence du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de : - réduire à 300 euros hors charges le loyer rétroactivement à compter d’octobre 2016, - condamner le bailleur à faire effectuer les travaux par des hommes de l’art, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, - juger que le bailleur a l’interdiction de procéder à la révision du loyer à compter du 24 août 2022, - exclure les frais d’impayés appliqués par le bailleur, - condamner le bailleur à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 6.000 euros au titre des préjudices subis, - condamner le bailleur à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Compte tenu de la communication de ces conclusions au conseil du demandeur le 10 octobre 2024 à 12 h 40, jour de l’audience, le conseil de Monsieur [R] [V], qui a souhaité retenir le dossier, a été autorisé à communiquer une note en délibéré en réponse au plus tard le 18 octobre 2024. Par note en délibéré en date du 18 octobre 2024, le conseil de Monsieur [R] [V] a communiqué ses conclusions en réponse ainsi que de nouvelles pièces.

MOTIFS DE LA DECISION I - SUR LE DESISTEMENT D’INSTANCE DE MONSIEUR [V] Il convient de constater le désistement d’instance de Monsieur [R] [V] eu égard aux demandes formées à l’encontre de Madame [G] [U] épouse [T], cette dernière ayant quitté les locaux litigieux suite à un congé donné le 2 juin 2020, reçu par la société AGESTIS, mandataire du bailleur, le 3 juillet 2020 et n’ayant donc plus la qualité de locataire. II. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 9 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le prononcé de la résiliation du bail Monsieur [R] [V] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail indique notamment que Monsieur [Y] [T] ne s’acquitte pas régulièrement du paiement des loyers et des charges depuis septembre 2022. Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise également que “le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)”. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave. Par ailleurs, le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de remettre au locataire un logement décent, de délivrer a ce même locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible de ce logement et de le garantir des vices ou défauts cachés de nature à y faire obstacle. L’article 1719 du code civil précise également que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués a usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir a l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ». En l’espèce, tout en ne contestant pas avoir cessé de régler le loyer et les charges depuis septembre 2022, Monsieur [Y] [T] a fait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, les locaux étant affectés de nombreux désordres dûs notamment à l’humidité. Le rapport d’expertise judiciaire déposé le 14 octobre 2025 rappelle qu’à la demande du Cabinet AGESTIS, gestionnaire de l’immeuble litigieux, la société M et G Concept avait réalisé un diagnostic concernant les problèmes d’humidité affectant le logement, ce diagnostic faisant état des désordres suivants : - dégradations des murs et du plafond de la salle de bain, - présence de traces d’humidité et de moisissures - humidité constatée dans les murs et plafonds - dégradations de murs extérieurs de l’habitation - absence de dispositif de ventilation. L’expert a par ailleurs relevé des taux d’humidité importants (63,80 % dans le séjour, 63,66 % dans la chambre des enfants et 68,30 % dans la salle de bains), ces valeurs dépassant les seuils recommandés pour assurer le confort et éviter l’apparition de moisissures, l’humidité idéale dans une habitation se situant entre 40 et 60 % et entre 50 et 70 % dans les pièces d’eau. L’expert a aussi relevé différents désordres notamment au niveau du hall d’entrée, du séjour, du WC, des toilettes, du garage, de la cage d’escalier, du palier et des trois chambres. Il a par ailleurs indiqué que les désordres constatés à l’intérieur du logement, notamment la présence de moisissures et d’infiltrations ponctuelles, compromettaient la salubrité des lieux et le confort d’usage des occupants et rappelé qu’un logement décent doit garantir le clos et le couvert, permettre un usage normal sans risque pour la santé et la sécurité, disposer d’un système d’aération suffisant pour éviter l’humidité excessive et le formation de moisissures rappelant également que le système de ventilation des locaux litigieux présentait des dysfonctionnements mais n’a pas été en mesure d’établir un lien direct de causalité entre les désordres techniques observés et l’état de santé des occupants. L’expert a par ailleurs indiqué que sur le plan énergétique le logement était en deçà du seuil réglementaire. Il a en outre préconisé certains travaux à mettre en oeuvre afin de traiter les causes de l’humidité et émis l’avis suivant : “Les constatations effectuées sur site en mars 2025 confirment la persistance de désordres déjà présents à l’entrée dans les lieux en 2016 portant notamment sur : - une humidité persistante - l’absence de ventilation mécanique, - un défaut d’isolation thermique, - des dégradations visibles des parois et revêtements. (...) Aucune non conformité électrique manifeste n’a été relevée lors de l’expertise, contrairement aux affirmations du conseil des preneurs. S’agissant des menuiseries extérieures, la majorité des fenêtres de la maison ont été remplacées par le propriétaire par des menuiseries neuve en PVC à double vitrage, à l’exception de celles des WC du rez de chaussée, de la cage d’escalier et de la salle de bain à l’étage qui restent d’origine. Il a également été constaté que le locataire a entrepris de manière autonome certains travaux ponctuels ne corrigeant pas les désordres structurels affectant durablement la jouissance normale du logement.” En conclusion, l’expert a indiqué qu’il existait des désordres avérés concernant la présence d’humidité dans les locaux litigieux, la présence de moisissures et des défauts d’isolation et de ventilation conservant une origine principalement structurelle liée à la conception et à l’entretien du bâti. En conséquence, sans que le caractère indécent des locaux litigieux puisse être retenu, la performance énergétique n’étant pas remise en cause par l’expert judiciaire, ni la répercussion sur l’état de santé des occupants des locaux litigieux établie, il s’avère que les désordres affectant le logement ont justifié l’exception d’inexécution par le locataire concernant le paiement du loyer et des charges excluant en conséquence toute faute contractuelle grave de sa part. Monsieur [V] sera en conséquence débouté de sa demande de résiliation de bail sur le fondement de l’article 7a compte tenu des impayés de loyers et de charges par le locataire. III- SUR LE CONGE Monsieur [V] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025 à Monsieur [Y] [T] un congé pour reprise au bénéfice de son fils Monsieur [R] - [H] [V], avec effet au 16 octobre 2025, sur le fondement de l’article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : “ Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.