Tribunal judiciaire, jcp fond, 27 juillet 2026 — n° 25/03563

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 25 février 2022 conclu entre la Société CDC HABITAT d’une part et Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] d’autre part concernant une villa à usage d’habitation, avec jardin privatif et terrasse [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 août 2023; CONDAMNE Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.275,04 €, selon décompte du 10 mars 2026 de la société AUXIJURIS, commissaires de justice, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2023 sur la somme de 2.376,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 150 € chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * *que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ; * que Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] soient condamnés solidairement à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE La Société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [N] et à Madame [F] [I] épouse [N] une villa à usage d’habitation, avec jardin privatif et terrasse [Adresse 5] par contrat signé électroniquement et prenant effet au 25 février 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 638,30 euros et 31,80 euros de provision pour charges. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] auprès de la Société CDC HABITAT par acte du 21 février 2022. Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2023 à Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] pour un montant en principal de 2.376,16 €. C’'est dans ces conditions que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la Société CDC HABITAT, à défaut d'avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner par acte du 16 juin 2025, Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de : - Dire et juger recevable et bien fondée la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] ; En conséquence, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique; En toute hypothèse, elle a demandé de : - Condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] à lui payer la somme de 3.825,04€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2024 sur la somme de 2.376,16€, et pour le surplus à compter de l’assignation ; - Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; - Condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ; - Condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit ; - Condamner Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience du 11 décembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance en actualisant la dette à la somme de 3.980,92 euros selon décompte en date du 8 décembre 2025, arrêté à avril 2025. Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] ont comparu en personne, ont contesté la dette, des paiements effectués auprès du commissaire de justice n’ayant pas été pris en compte selon eux ; ils ont aussi précisé qu’ils avaient repris le paiement des loyers courants depuis février 2025. Souhaitant rester dans les locaux loués, ils ont donc sollicité la suspension de la clause résolutoire. Ils ont par ailleurs sollicité des délais de paiement et proposé de verser la somme de 180 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette. Concernant leur situation Monsieur [R] [N] a précisé percevoir un salaire de 1.630 euros en qualité de cariste dans l’aéronautique et Madame [F] [I] épouse [N] celle de 1.333 euros en qualité d’animatrice à la Mairie d’[Localité 2]. Le conseil de la société demanderesse s’est opposé à la demande de suspension de la clause résolutoire mais pas à la demande de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 17 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 20 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail, “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023 à Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] pour un montant en principal de 2.376,16 €. Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2023. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 8 décembre 2025 faisant apparaître une dette d’un montant de 3.980,92 €, mensualité d’avril 2025 incluse. Cependant, Monsieur [R] [N] a produit un décompte établi par AUXIJURIS, commissaires de justice, en date du 10 mars 2026 faisant apparaître une dette locative de 3.275,04 euros, décompte qui n’a pas été contesté par le conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit également une quittance subrogative en date du 25 avril 2025 qui justifie qu’elle a réglé en sa qualité de caution la somme de 5.695,92 € à la société bailleresse. Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3275,04 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2023 sur la somme de 2.376,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus. Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [R] [N] ont sollicité la suspension de la clause résolutoire, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES précisant que le loyer courant était payé. Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités par Monsieur [R] [N] afin d’apurer la dette par mensualité de 150 euros. En conséquence, Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] étant en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en prévoyant les modalités de l'apurement de la dette. Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N], sur présentation d’une quittance subrogative, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [R] [N] et Madame [F] [I] épouse [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.