Tribunal judiciaire, jcp referes, 28 juillet 2026 — n° 26/00071

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [W] [C] un appartement à usage d’habitation (Etage [Adresse 6]) et un parking (n°18) situés [Adresse 7] à [Localité 3], par contrat prenant effet au 10 juin 2020, moyennant un loyer initial mensuel de 490 euros et 50 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.887,46 euros le 26 mars 2025. Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] ont ensuite fait assigner Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025. Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties à compter du 06 mai 2025 par le jeu de la clause résolutoire, l’intégralité des causes du commandement n’ayant pas été acquittée dans les délais légaux, - prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [W] [C] le 02 juin 2020, - ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [W] [C] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec assistance de la [Localité 5] Publique et d’une astreinte de 100 €, - fixer au montant du loyer et charges conventionnels, soit la somme de 578,33 €, charges comprises, le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la locataire jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner Madame [W] [C] à leur payer la somme de 4.503,79 € à titre provisionnel correspondant au montant de l’arriéré de loyer et charges au jour de l’assignation, mensualité de juillet 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les loyers postérieurs exigibles au jour de l’audience, - condamner Madame [W] [C] à leur payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner Madame [W] [C] à leur payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 26 mars 2025, - ordonner l’exécution provisoire. Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] ont fait signifier à Madame [W] [J] un avenir d’audience en date du 16 octobre 2025 lui remettant copie de l’assignation préalablement délivrée pour l’audience du 23 janvier 2026 à 9h. A l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance. Madame [W] [J] a comparu représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions, elle a sollicité du juge des contentieux de la protection statuant en référé de : - l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative selon les modalités prévues par le plan d’apurement amiable du 7 octobre 2025 ; - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement qui seront octroyés ; - dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise dès-lors que la dette locative aura été honorée dans les délais qui auront été accordés ; - débouter les consorts [F] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que celle relative aux dépens. Elle a indiqué que l’assignation tendant à la fois à la constatation du jeu de la clause résolutoire et au prononcé d’une résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1227 du code civil ne relevait pas du juge des référés concernant la résiliation judiciaire du bail. Ensuite, elle a exposé que la recevabilité d’une telle demande était subordonnée à la notification de l’assignation au moins six semaines avant l’audience. Enfin, elle a indiqué être désormais en situation de r…

MOTIFS DE LA DECISION I . SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 27 mars 2025. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2025 pour un montant en principal de 1.887,46 euros. Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] produisent un décompte en date du 27 mai 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 1.670,12 euros, mensualité de mai 2026 incluse. Madame [W] [C] n’ a pas contesté la dette à l’audience. Madame [W] [C] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.670,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation. III. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l’espèce, il est justifié et non contesté que le loyer courant, soit celui de mai 2026, a été réglé par Madame [W] [C] avant l’audience. En conséquence, Madame [W] [C] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l'a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette. Madame [W] [C] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision conformément à l’accord des parties. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [W] [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [W] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F], Madame [W] [C] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d ‘acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 10 juin 2020 conclu entre Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] d'une part et Madame [W] [C] d'autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (Etage [Adresse 6]) et un parking (n°18) situés [Adresse 7] à [Localité 4] ([Localité 6]), sont réunies à la date du 27 mai 2025 ; CONDAMNONS Madame [W] [C] à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] à titre provisionnel la somme de 1.670,12 euros,, selon décompte en date du 27 mai 2026, mensualité de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ; AUTORISONS Madame [W] [C] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 70 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [W] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] ; * que Madame [W] [C] soit condamnée à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Madame [W] [C] à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [R] [Z] épouse [F] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [W] [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE