Tribunal judiciaire, jcp fond, 27 juillet 2026 — n° 25/03566

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 5 décembre 2022 conclu entre la Société CDC HABITAT d’une part et Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte C01) et deux parkings situés [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 2], sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 1.893,35 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 juillet 2024 sur la somme de 1.869,61 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [M] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 94 € chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * *que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ; * que Monsieur [M] [O] soit condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE La Société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [O] et à Madame [V] [Y] un appartement à usage d’habitation (porte C01) et deux parkings situés [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 5 décembre 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 520 euros et 93,37 euros de provision sur charges pour le logement et de 35 euros de loyer initial outre la somme de 16,92 euros à titre de provision sur charges pour chaque parking. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] auprès de la Société CDC HABITAT par acte du 9 décembre 2022. Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juillet 2024 à Monsieur [M] [O] et à Madame [V] [Y] pour un montant en principal de 1.869,61 €, demeuré infructueux. C’'est dans ces conditions que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la Société CDC HABITAT, à défaut d'avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner par actes du 19 juin 2025 Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de : - Dire et juger recevable et bien fondée la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] ; En conséquence, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; En toute hypothèse, elle a demandé de : - Condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] à lui payer la somme de 2.632,07€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur la somme de 1.869,61€, et pour le surplus à compter de l’assignation ; - Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; - Condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ; - Condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit ; - Condamner in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Après renvois, à l’audience du 21 mai 2026, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance en actualisant la dette à la somme de 1.893,35 euros et a précisé que le loyer courant était payé. Il a en outre précisé que Madame [V] [Y] avait quitté les lieux après avoir donné son préavis. Monsieur [M] [O] a comparu en personne et n’a pas contesté la dette. Souhaitant par ailleurs rester dans les locaux loués, il a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire. Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement et proposé de verser la somme de 94 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette. Le conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’est pas opposé à ces demandes. Monsieur [M] [O] a par ailleurs demandé de débouter la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 20 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 25 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail, “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024 à Monsieur [M] [O] et à Madame [V] [Y] pour un montant en principal de 1.869,61 €. Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 13 mai 2026 faisant apparaître une dette d’un montant de 2.693,35 €, mensualité de décembre 2025 incluse et a indiqué à l’audience qu’une somme de 800 euros lui avait été payée directement par Monsieur [O], de sorte que sa créance était au jour de l’audience de 1.893,35 euros La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit également une quittance subrogative en date du 20 janvier 2026 qui justifie qu’elle a réglé en sa qualité de caution la somme de 3.534,35€ à la société bailleresse. Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.893,35 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 juillet 2024 sur la somme de 1.869,61 € et à compter de la présente décision pour le surplus. Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Monsieur [M] [O] a sollicité la suspension de la clause résolutoire, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’y est pas opposée tout en précisant que le loyer courant était payé. Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités par Monsieur [M] [O] afin d’apurer la dette par mensualités de 94 euros. En conséquence, Monsieur [M] [O] étant en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en prévoyant les modalités de l'apurement de la dette. Monsieur [M] [O] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [O], sur présentation d’une quittance subrogative, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [M] [O] et Madame [V] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.