Tribunal judiciaire, jcp referes, 28 juillet 2026 — n° 26/00078

EXPOSE DU LITIGE La SCI ARTHRAPH a donné à bail à Madame [J] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à TOULOUSE (31500), par contrat prenant effet au 28 mars 2025, moyennant un loyer initial de 390 euros et 10 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ARTHRAPH lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 août 2025 pour un montant en principal de 800 euros. La SCI ARTHRAPH a ensuite fait assigner Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 13 octobre 2025. Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de : - juger que la clause résolutoire est acquise à la date du 6 octobre 2025, - ordonner l’expulsion de Madame [J] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 2] (31), si besoin est avec le concours de la [Localité 3] Publique, - condamner Madame [J] [R] à lui payer la somme de 1200 € à titre provisionnel au titre des loyers et charges arréragés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, incluant le mois d’octobre 2026, - juger que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 400 € charges comprises par mois, - condamner Madame [J] [R] au paiement d’une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - la condamner aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement. À l’audience du 23 janvier 2026, la SCI ARTHRAPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a indiqué qu’il n’y avait pas de reprise de paiement du loyer. Assignée par acte de commissaire de justice signifié en son étude le 13 octobre 2025, Madame [J] [R] n’était ni présente ni représentée à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026. Par ordonnance de référé avant dire droit en date du 23 mars 2026, le juge des contentieux de la protection a : ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 29 mai 2026 à 10 h 30 ; INVITE pour cette date la SCI ARTHRAPH à produire le signalement du commandement de payer à la CCAPEX et un décompte de la dette locative permettant d’apprécier l’acquisition de la clause résolutoire et actualisé au jour de l’audience ; DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ; DIT que la SCI ARTHRAPH devra faire délivrer un avenir d’audience en signifiant la décision à Madame [J] [R] pour l’audience du 29 mai 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, [Adresse 7], [Adresse 8] à Toulouse (31500) ; RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. A l’audience du 29 mai 2026, la SCI ARTHRAPH a comparu représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son assignation et a actualisé la dette à la somme de 2.410 euros arrêtée au 23 avril 2026. Assignée par acte délivré par commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, puis par avenir d’audience délivré le 11 mai 2026 en l’étude du commissaire de justice, Madame [J] [R] n’était ni présente ni représentée à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION I - SUR LA DEMANDE DE RESILIATION - sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 7 août 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” . En l'espèce cependant, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois pour apurer la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [J] [R] le 5 août 2025 pour un montant en principal de 800 euros. Ce délai contractuel de deux mois étant plus favorable à la locataire, il convient de vérifier si la dette a été apurée dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2025. L'expulsion de Madame [J] [R] sera en conséquence ordonnée. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SCI ARTHRAPH produit un décompte arrêté au 23 avril 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 2.410 euros, mensualité d’avril 2026 incluse. Madame [J] [R], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.410 euros. Madame [J] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ARTHRAPH, Madame [J] [R] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Vu l’ordonnance de référé avant dire droit en date du 23 mars 2026 ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 28 mars 2025 conclu entre la SCI ARTHRAPH d’une part et Madame [J] [R] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à TOULOUSE (31500), sont réunies à la date du 6 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ARTHRAPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNONS Madame [J] [R] à verser à la SCI ARTHRAPH à titre provisionnel la somme de 2.410 euros, selon décompte arrêté au 23 avril 2026, mensualité d’avril 2026 incluse ; CONDAMNONS Madame [J] [R] à payer à titre provisionnel à la SCI ARTHRAPH une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 octobre 2025, dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ; CONDAMNONS Madame [J] [R] à verser à la SCI ARTHRAPH une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [J] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS la SCI ARTHRAPH de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE