Tribunal judiciaire, referes, 28 juillet 2026 — n° 26/20174

EXPOSÉ DU LITIGE M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] ont consenti, par acte sous seing privé du 28 mars 2025, à la SARL ALPHI, un bail commercial portant sur un local constitué des lots n°101 à 105 et 119 à 121 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 01 avril 2025 et moyennant un loyer mensuel HT et HC de 1.358,84 euros, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux. La SARL ALPHI a cédé, par acte sous seing privé du 01 juillet 2025, à la SARL [Y], son fonds de commerce de bar-café-restaurant comprenant notamment le droit audit bail commercial pour le temps qui en reste à courir. Un commandement de payer la somme de 2.945,24 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été fait signifier par M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] à la SARL [Y], le 24 février 2026. C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 avril 2026, M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] ont assigné la SARL [Y] devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé. M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] sollicitent, aux termes de leur assignation, de : Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer les loyers signifié le 24 février 2026 par la SARL ATEA, commissaires de justice associés à [Localité 2], à la SARL [Y] ;Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL [Y] ainsi que celle de tout occupant introduit de son chef des locaux situés [Adresse 6], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au parfait délaissement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés immobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL [Y] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés ;Condamner la SARL [Y] à leur payer à titre provisionnel la somme de 4.405,46 euros au titre des loyers, provisions pour charges et toute autre somme due en vertu du contrat de bail et dues du 01 janvier 2026 au 24 mars 2026, majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire, et ce conformément à la clause pénale stipulée aux termes du contrat de bail ;Et dire que cette somme produira intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;Condamner la SARL [Y] à leur payer, à compter du 25 mars 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majorée de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire jusqu’à la parfaite libération des locaux et la restitution des clés ;Et dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat liant les parties ;Condamner la SARL [Y] à leur payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;A titre subsidiaire, Dans l’hypothèse où la SARL [Y] formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie, dire et juger en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;La clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants introduits de son chef dans les conditions visées ci-dessus…

MOTIFS DE LA DÉCISION Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle « il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au [Localité 5], un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Ainsi, toutes les infractions du LOCATAIRE aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du BAILLEUR, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du LOCATAIRE en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présente bail, seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire. Dans le cas où le LOCATAIRE se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel ». L’acte sous seing privé du 28 mars 2025 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée. Par acte de commissaire de justice du 24 février 2026, M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] ont fait délivrer à la SARL [Y] un commandement de payer d’un montant de 2.945,24 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés. La SARL [Y] n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci. En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 mars 2026. Le locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier. À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire. Aucun élément particulier ne commande d’assortir ces ordres d’une astreinte. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. A) Sur les loyers et charges impayés La somme de 4.405,46 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 26 mars 2026 est sollicitée. Il n’a pas été opéré de paiement ni directement, ni par compensation. M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] versent aux débats un échéancier détaillé des sommes dues de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible. Néanmoins, il convient d’écarter de ce décompte les sommes de 3 euros correspondant aux « frais d’envoi (avis d’échéance) », de 1,14 euros correspondant aux « frais de prélèvement » et de 22,80 euros correspondant aux « frais d’impayé sur prélèvement rejeté », lesquelles ne sont pas justifiées. La SARL [Y] sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 4.378,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation. B) Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de droit, en application de ces dispositions, que, à compter de la date d’effet de la résolution du bail, le preneur dont le bail est résolu devient redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération effective des lieux. Cette libération effective se manifeste par la remise des clés. Le bailleur a donc droit à une indemnité d’occupation tant que les clés ne lui ont pas été restituées, même si le preneur n’occupe plus effectivement les lieux. Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 25 mars 2026, la SARL [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 01 avril suivant, le loyer du mois de mars étant compris dans les causes du commandement de payer, d’un montant de 1.458,84 euros, correspondant au montant du loyer et des charges courant, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux. La SARL [Y] sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel. Aucun élément particulier ne commande d’indexer cette somme selon les dispositions du bail commercial. C) Sur la clause pénale En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 28 mars 2025 liant les parties, à effet du 25 mars 2026 ; CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 28 mars 2025, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 25 mars 2026 ; DÉCLARE la SARL [Y] occupant sans droit ni titre à compter de cette date ; ORDONNE à la SARL [Y] d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; AUTORISE M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M], faute pour la SARL [Y] de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier; AUTORISE M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M], faute pour la SARL [Y] de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du la SARL [Y] ; DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; CONDAMNE la SARL [Y] à payer à M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] la somme provisionnelle de 4.378,50 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ; CONDAMNE la SARL [Y] à payer à M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] la somme provisionnelle de 1.458,84 euros (MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle payable le premier de chaque mois à compter du 01 avril 2026, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ; DIT n’y avoir lieu à indexation de cette somme selon les dispositions du bail commercial ; DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration formées au titre de la clause pénale ; CONDAMNE la SARL [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2026 et le coût de la notification aux créanciers inscrits ; CONDAMNE la SARL [Y] à payer à M. [V] [M], Mme [U] [R] épouse [M], M. [X] [M] et M. [E] [M] une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le Greffier D. BOISTARD Le Président D. MERCIER